房屋买卖合同效力的几个问题

　　一、问题概说
　　合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。
　　房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让，合同无效。主要包括转让（含买卖）下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学理论上常见的典型争议有：
　　1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力；
　　2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许，违反了是否必然导致合同无效？
　　3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否影响房屋买卖合同的效力？
　　4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效？
　　下面，笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。
　　二、实例研析
　　据以研究的案例一：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案
　　［基本案情］2002年10月21日，原告给付被告日广公司购房定金5万元，10月28日，双方签订房屋买卖协议书，约定：原告购买被告沿街三层商业楼房一栋(原系被告自他人处购得)，面积861平方米，1 580元/平方米，共计136万元；原告在签订协议当日交定金5万元，20日内交至100万元，余款在产权证交接后15日内结清；房产过户一切税、费由双方均担，被告应在一月内负责办完手续；交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日，原告与被告福利公司也签订了协议书，内容与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日，原告交付被告房款120万元，被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后，被告没有为原告办理有关手续。2002年11月9日，原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议，约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元，后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行，原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果，原告向R市中级人民法院提起诉讼，请求判令被告继续履行合同；双倍返还定金10万元并赔偿原告经济损失8万元（其中包括定金损失6万元和预计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元）。
　　[裁判要旨]R市中级法院经审理认为：根据《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易管理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定，涉案房地产虽然地产进行了登记，但是未进行房产登记，因此，双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元，不予支持，但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业，应当知道其处分的房地产状况，应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让，被告对此负有过错，由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告125万元的同时，还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议，由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据，不予支持。依照《合同法》第四十四条、第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条第一款（六）项的规定，判决如下：一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效；二、被告于判决生后5日内返还原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元；三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失（自2002年10月21日起计算至本判决执行之日）；四、被告赔偿原告与第三人的租房损失6万元。(诉讼费负担略)
宣判后，原告李某某不服，上诉于S省高级人民法院，二审以调解方式结案。
　　［法律评析］本案系一起房屋买卖纠纷案，被告日广公司虽为房地产开发商，但因涉案房产并非由其自行开发或委托他人开发，而系自他人处购得，故一、二审法院均未将案由定为商品房买卖合同纠纷。本案案情并不复杂，但所涉法律问题较为典型，其中争议焦点是房屋买卖合同的效力，是否因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而属无效合同，因合同不具法律约束力而得不到实际履行；国有划拨土地上的房产是否允许转让；该规定是否为强制性规定，违反了是否必然导致合同无效？下面笔者就此问题略作评析。
　　(一) 不动产登记与不动产物权转移合同的效力
　　《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：……(6)未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”在审判实务中，买卖未依法登记领取权属证书的房屋，以及转让以划拨方式取得土地使用权的房产未先报经有批准权的人民政府审批的，对有关当事人所签订的房屋买卖合同的效力被轻易否定的现象十分普遍，上引案例所涉房屋买卖正是因为这两个条件的缺失而被一审法院判定合同无效，房屋买卖合同未能得到继续履行。再如，现实生活中，A将其已领取权属证书的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同转让给C，并交付给C。对上述交易活动所涉A与B间的房屋买卖合同的效力问题多无歧义，但BC之间的房屋买卖合同的效力则有分歧：一种观点认为，B与A虽签订了房屋买卖合同且已实际交付房屋，但因未办理产权过户，故A仍是该房屋的真正所有权人，根据《合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，BC之间的房屋买卖合同违反了上述规定，是无效的。另一种观点认为，BC之间的房屋买卖合同是有效合同，该合同是当事人在自愿、平等基础上签订，是当事人的真实意思表示，买卖后的房屋产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权合同，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。当然，C为了实现房屋产权的有效转移，尚需办理产权过户，但C不能通过与B签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，A要通过与B签订的房屋买卖合同将房屋过户给B，B再通过与C的房屋买卖合同将房屋过户给C，通过该程序，也避免了国家税收的流失。
　　笔者同意上述第二种观点。另外，补充两点理由：
　　一是《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。该法第三十七条规定的目的是“为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷”，而不是禁止交易或限制合同自由。 之所以规定该条第(6)项，是因为“房地产权属证书是表彰房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。” 所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。 民法中的强行性规范是指不依赖于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。传统民法学者通常认为，旨在控制法律行为的强制性规范仅为民事强行法中的一部分，这就是说，仅强行法中的效力性规范才对法律行为有控制意义。
　　二是该条第(6)项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称法释[2003]7号)第十八条、第十九条的规定，体现了鼓励交易的指导原则，明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同(法释[2003]7号第一条)，对于前引案例系争合同等类型的合同，最多是类推适用。 根据新法优于旧法的规则，人民法院在裁判具体个案时应考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓励诚实信用，维护交易安全，以彰显司法的公平和正义。
　　关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有特别的规定，登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。 否则，合同将成为没有任何约束力而可任意撕毁的废纸，合同秩序将无以维护。“公示的欠缺不能反射到原因行为之上而使债权合同无效，因为公示不具有对债的关系的形成力，这是各国物权法理论公认的基本原理之一。相反，‘登记得本于债权契约而强制之’，有效的债权契约是完成公示的根据。”此项原理被学者称为物权变动与其原因行为的区分原则。该原则是指发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。 只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。如出卖人不能够转移房屋所有权的，买受人有权基于买卖合同而要求出卖人实际履行合同或承担违约责任。
　　上述观点也已为我国立法机关所采纳，今年七月份公开征求意见的《物权法草案》第十五条即明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
　　(二)关于《城市房地产管理法》第三十九条第一款所规定的转让建筑在“划拨方式取得土地使用权的”房地产时，未事先报经“有批准权的人民政府审批”，是否影响房屋买卖合同的效力问题
　　笔者认为，该款规定未正面规定转让未经有批准权的人民政府审批的建筑在划拨土地上的房产合同无效，且事实上有批准权的政府主要是行使行政管理职责，至多只是合同的效力待定，而不能轻易否定合同的效力，如起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续或者决定不办理土地使用权出让手续，并将该房产占用范围内的划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，应当认定合同有效。2005年8月1日起施行的法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一、十二、十三条即作了相应的规定。当然，笔者认为，法释[2005]5号的这种规定无疑是在司法上肯认了《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定是效力性规范，而非管理性规范。从某种意义上讲，笔者更认为，这是一种管理性规范，而非效力性规范。对未经有批准权的人民政府批准的，可以在办理房地产权转移过户时予以审批准许予否，并可视情予以行政处罚，但不应以行政强制性规范过度对私法领域中的合同自治进行强制。
　　我国学者王涌博士曾提出过强烈批评，认为“中国民法的实践中，与民法有千丝万缕的关系的，并对民法具有深刻影响的法律部门就是行政法，但是，由于计划经济传统之影响，目前它对中国民法的影响在许多方面是消极的，说得严重一点，有些行政法规颇似粗暴的野狼，侵占着民法的领域，扭曲着民法的精神，使得民法中的许多原则在实践中形同虚设，成为一堆具文。” 故此，笔者认为，对转让建筑在划拨土地上的房屋等建筑物所有权的合同，一般情况下应认定为有效，如合同签订后有批准权的人民政府未予批准转让的，不影响合同的效力，只是不发生标的物所有权和土地使用权的转移。最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”即含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。
　　综上可见，我国诸多房地产权属登记法律、法规、规章，是按照计划经济体制的要求制定的，所建立的制度只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要，更不能满足依据物权公示和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。 鉴于房屋所具有的财产价值较大和社会影响颇多的现实状况，对房屋买卖合同不宜过多地宣告无效。否则，“合同过多地被宣告无效，还会造成契约订立、履约以及纠纷解决费用的大量浪费；还导致人们对合同的不信任，滋长诈欺、背信者的侥幸心理。” 此外，也不利于发挥合同法鼓励交易的功能。 前引案例中原、被告之间的买卖关系是合法有效的，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。理由是：《民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”原、被告买卖房屋签订合同时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，合同内容为买卖被告已取得国有划拨土地使用权的房屋，且对办理房产、土地过户等手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此，双方所签合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该合同。只是在未办理有关手续之前，不具有将合同指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和合同的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。
　　据以研究的案例二：相某与李某买卖房屋合同纠纷案。
　　[基本案情]2002年8月3日，李某与相某签订房屋买卖协议，约定：相某将自建私房一处作价14 000元出卖给李某，上交所在村委的款项由李某负担；相某将房屋的土地使用证、契证交付给李某，相某协助办理过户，费用由李某负担；一方如有反悔应赔偿对方损失3 000元。合同签订后，李某支付相某购房款14 000元，相某交付了房屋和土地使用证、契证，但未交付房屋所有权证。同年8月14日，李某向村委会交付了“村政管理费”3 000元，并实际居住使用该房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有权证，也未协助李某办理产权过户手续，李某遂起诉至R市某区法院，要求相某交付房屋所有权证，协助办理过户手续，并赔偿经济损失3 000元。相某主张李某为城市居民，其无权购买自己的农村私房。双方之间的房屋买卖合同损害了社会公共利益，应为无效合同。
　　[裁判要旨]R市某区法院经审理认为，双方讼争的焦点是房屋买卖合同是否有效。虽然相某提供了国办发〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称国办发〔1999〕39号)，但该通知是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，特别是出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况，所作出的政策性规定，该通知的目的在于加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。李某购买相某的农村私房用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且该通知不属于行政法规的表现形式。李某、相某在平等自愿协商基础上签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意愿，相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违背国家法律的强制性规定，应认定为有效行为。相某所在村委会向李某收取了管理费，实际认可了李某、相某之间的房屋买卖行为。相某主张双方房屋买卖无效，于法无据，不予支持。李某、相某在私房交易后应当共同到房屋和土地管理部门办理房屋所有权和宅基地使用权过户手续，李某要求相某协助办理产权过户手续，应予支持。由于双方未对房屋产权证的交付期限和协助办理产权过户的期限作出明确约定，李某主张相某违约并赔偿3000元，缺乏有效证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、相某于判决生效后10日内协助李某办理房屋所有权和土地使用权过户手续。二、驳回李某其他的诉讼请求。(诉讼费负担部分略)
相某不服该民事判决，向R市中级法院提起上诉称，根据国办发〔1999〕39号第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，农民的住宅不得向城市居民出售系强制性规定，不因城市居民购买目的差异或其他因素的存在而可以变通。李某身为城市居民，其购买农村私房的行为属于该通知中的禁止行为。双方违反通知中的上述禁止性规定签订房屋买卖合同，侵犯了社会公共秩序，损害社会公共利益，依法应当认定该合同无效。请求依法撤销原判，另行改判。
　　R市中级法院审理认为：房屋管理部门的登记档案材料证实涉案房屋系相某于1995年6月份提出登记申请，同年7月份予以批准，办理了城市私房所有权登记。双方讼争房屋的性质属于城市私有房屋，并非相某所主张的农民住宅，现有法律、行政法规对此没有禁止性规定不得买卖。双方当事人之间的买卖房屋协议符合民事法律行为的有效要件，该协议可以并应当履行。相某的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。终审判决驳回上诉，维持原判。
　　[法律评析]上引案例所涉纠纷虽以二审维持原判结案，但从判案理由明显可见，二审改变了一审的判案理由，一审以李某购买相某的“农村”私房系用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且国办发〔1999〕39号通知不属行政法规的表现形式。相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违背国家法律的强制性规定，故应认定为有效。二审改变了一审对相某的私房性质的认定，即该房并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，从而回避了城镇居民能否购买农村村民房屋以及所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力的问题。
　　(一)何为“农村村民”
　　我国的法律条文中关于“村民”的规定五花八门，根本找不到对村民的明确界定。例如，按照宪法的规定，村民是“农村居民” ；在1998年11月4日正式颁布实施的《村委会组织法》中，除了“村民”外，涉及到“村民”名称的规定还有“（本村）村农民”、“年满十八周岁的村民”、“本村十八周岁以上的村民”、“有选举权和被选举权的村民”、“有选举权的村民”、“本村有选举权的村民”、“被依法剥夺政治权利的村民”等。事实上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”这一概念，具备什么条件才能成为本村村民？全国人大、民政部等有关部门编写的《中华人民共和国村委会选举规程》、《村委会组织法学习读本》中，对“本村村民”作了专门规定：“本村村民，地域性户籍概念。专指具有农业户籍、生活在某一村庄，并与该村庄集体财务有密切联系的中华人民共和国公民。”实际上，多数地方法规也是以农业户籍作为判断村民的基本依据。由于我国的农民是与土地及其它集体财产紧密相连的，村民的经济利益与村集体息息相关，一旦具有了本村的村民资格，就拥有了包括土地承包权、宅基地申请权、村集体经济收益分配权在内的一切村民经济权益。王禹博士认为：“所谓村民，也就是农民，但农民属于社会学上的概念，而不是法律上的概念。村民是法律概念，法律上的村民概念是指具有农村户口的公民。凡是具有本村农业户口的，都是本村村民。” “村民资格的认定，应当从实质上加以认定，所谓实质，是指是否与本村的公共事务和公益事业形成切身的利害关系，是否承担了村民的义务。” 从长远发展的眼界考虑，王禹博士关于应从实质上认定村民资格的观点无疑是具有进步意义的，但在当前形势下，全国人大和民政部对村民范围的界定还是符合客观实际的，也是较有利于保护祖祖辈辈生活居住在一定农村区域的村民利益的。
　　(二) 城镇非农业户口居民购买农民居民房屋合同效力的判断
　　近年来，农村的房地产市场逐渐活跃，特别是毗邻城郊的部分农村，本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的日益增多，因此而产生的纠纷不少已诉至人民法院。受案法院在房屋买卖合同效力的确认上认识不一：认定合同无效的理由主要是违反了《土地管理法》规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和国办发〔1999〕39号中“农村房屋不得向城市居民出售”的规定；认定合同有效的理由主要是出于当事人真实意思表示而订立的房屋买卖合同是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。对于相同的法律事实，却出现了截然相反的判决，这种同案不同判决的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且将损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。
　　笔者认为，虽然农民村民对其依法申请审批取得的集体建设用地使用权上建造的房屋拥有一定的所有权，但这也是一种不完善的受限制的所有权，即原则上只能向本集体经济组织以内的村民出售，不得向本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民出售。国家政策明确禁止农民住房的买卖、抵押、流通，其目的是防止集体土地流失，保障农民的基本生存权利不受侵害。 但现实中却是农房买卖，特别是城乡结合部的农房买卖禁而不止。这种隐形市场交易与法律形成了矛盾，亟需解决!
　　《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”为进一步加强农村宅基地管理，国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第（五）款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。……农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”第（十三）款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”有人认为，该种规定在文字表面含义上似乎并不能直接得出农村村民将农村私房出售给城镇居民的合同当然无效的结论，因为其中的“他人”并未明确不包括城镇居民，且农村村民出售住房后，只是不能再申请宅基地罢了，而购买房屋的城镇居民可以行使房屋的居住使用权，但不能取得土地使用证和房产证。笔者认为，这种认识是极为片面和有害的，通常情况下，当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍，但是由于农村房屋买卖的特殊性，必须考虑与土地权属相关的法律政策(包括党和政府部门的政策)规定，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。房屋不是空中楼阁，而是依附于一定土地之上的，即便是可以移动的活动房屋，它也与一定范围内的土地分不开的。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果房屋的买卖成立，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让，这势必将宅基地使用权的主体扩大化。农村的宅基地具有政策保障性，农民作为中国最大的基础人口和弱势群体，其经济能力和地位明显低于城市居民，国家通过政策审批无偿分配给宅基地供其建房居住，而限制流通也是为了防止土地流失和使农民在困苦境况下仍居有定所。
　　新近公布的《物权法草案》第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”第二款规定：“农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定首次明确了农户使用集体所有的土地建造房屋，可以转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，城镇居民不能在农村购置宅基地。据此，应当能够得出城镇居民不能在农村购买农户住房的结论。笔者完全赞同这种规定，因为这毕竟是符合当前及今后相当长一段时间内我国农村村民生存保障及农户住房建造及使用宅基地的实际状况。农地在一个相当长时期内仍将是大部分地区、大部分农民获取收益和维持生存保障的基石。虽说宪法强调保护公民的合法的私有财产，但同时又规定国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度。我国农村农户的社会保障水平与城镇居民相比还是处于较低水平的，农村土地所发挥的社会保障作用是不容忽视的，否则，大刀阔斧式的土地制度及农户住房制度改革，所带来的负面影响是不容低估的。正如田有成先生所言：“无论立法多么神明，法律始终是有局限性，法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滞后性是人类社会面临的基本事实，‘有限的’法律和‘无限的事实’之间、稳定的法律和多变的现象之间、滞后的法律和超前的社会之间，这是任何一个国家所面临的棘手问题。”
　　综上所述，笔者认为，城镇居民未经有批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地，也不得购买农户住房，相关当事人之间所签订的农户房屋买卖合同依法应认定为无效，而不能拘泥于现行法律法规中未明确规定这类合同无效而片面地从尊重当事人的契约自由及鼓励交易、物尽其用原则出发，确认合同有效。就前引案例而言，二审法院依据查明的事实认定双方讼争的房屋并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，故而维持了一审判决，无疑是正确的，只是未从正面回答城镇非农业户口居民购买农村房屋合同的效力，不能说不是一个遗憾。
江苏省人大常委会


江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省旅游管理条例》的决定

（２００４年６月１７日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议通过）


江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议决定对《江苏省旅游管理条例》作如下修改：
一、将第十二条第二款修改为：“开发旅游景区景点，建设旅游度假区等大型旅游项目，在立项时，有关审批部门应当事先书面征求旅游管理部门的意见。”
二、将第十九条修改为：“经营涉及人身安全的特种旅游项目和客运架空索道、缆车、大型游乐场，其设施和设备应当经法定的检验机构检验，取得安全准用证件，安装调试正常后，方可运营。质量技术监督、公安和运营单位的主管部门应当依照各自职责加强监督检查。”
本决定自２００４年７月１日起施行。
《江苏省旅游管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。


江苏省旅游管理条例

（２０００年１０月１７日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过根据２００３年４月２１日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第二次会议《关于修改〈江苏省旅游管理条例〉的决定》第一次修正根据２００４年６月１７日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈江苏省旅游管理条例〉的决定》第二次修正）


第一章总则

　　第一条为了保护和合理开发利用旅游资源，规范旅游市场秩序，维护旅游者和旅游经营者的合法权益，促进旅游业的发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条在本
省行政区域内进行旅游资源开发和设施建设、从事旅游经营、参与旅游活动、实施旅游管理的组织和个人，应当遵守本条例。
　　第三条县级以上地方各级人民政府应当根据当地旅游资源状况，加强对旅游工作的领导，将旅游业纳入国民经济和社会发展计划，制定旅游规划和旅游发展政策，协调处理旅游发展中的重大问题，改善旅游环境，培育和规范旅游市场，发展旅游经济。
　　第四条县级以上地方各级人民政府旅游管理部门（以下简称旅游管理部门）负责本行政区域内旅游管理工作，依法履行行政监督管理职能。
　　县级以上地方各级人民政府有关行政管理部门应当依法履行各自职责，支持、配合旅游管理部门做好旅游管理和服务工作。
　　第五条根据本地旅游发展的需要和财力情况，县级以上地方人民政府可以设立旅游发展资金，用于旅游规划、公益性旅游项目建设等，财政、审计部门对使用情况进行监督。
　　第六条地方各级人民政府应当鼓励国内外的企业、团体和个人依法投资旅游业，按照谁投资、谁受益的原则，开发旅游资源，进行旅游设施建设，兴办旅游企业。
第七条旅游行业协会应当依法开展活动，完善行业自律制度，发挥服务、引导和监督作用，为发展旅游业提供优质服务。
第二章旅游资源开发与保护

　　第八条开发旅游资源，应当遵循统一规划、合理开发、保护环境、永续利用的方针，坚持自然景观、人文景观、历史文化与现代科学技术相结合。
　　任何组织和个人不得破坏旅游资源；不得违反旅游规划进行旅游资源开发。
　　第九条旅游管理部门应当会同有关管理部门，进行本行政区域旅游资源的调查和评价工作，建立旅游资源档案。
　　旅游资源的认定应当报本级人民政府审批、公布，并设立标志。有关部门应当制定实施保护方案，明确保护单位和责任人。
　　第十条旅游管理部门应当根据当地旅游资源状况编制旅游规划，按照国家有关规定征求上级旅游管理部门意见后，报本级人民政府批复实施。下级规划应当服从上级规划，局部规划应当服从全局规划。
　　旅游规划上报审批前，应当进行经济、社会、环境可行性论证，由旅游管理部门组织专家评审，并征求有关部门意见。
　　第十一条旅游规划应当符合国土规划、土地利用总体规划和城市总体规划，并与风景名胜区、自然保护区、森林公园、交通发展、环境保护、文物保护和文化、宗教活动场所等规划相协调。
　　编制其他有关规划、建设具有旅游观光价值的大型工程项目，应当统筹考虑旅游功能。
　　第十二条旅游项目建设和区域性旅游资源开发，应当充分调查研究和科学论证，避免重复建设；应当符合本地旅游规划和城乡建设规划，布局合理，特色鲜明，建筑风格与周围环境相协调。
　　开发旅游景区景点，建设旅游度假区等大型旅游项目，在立项时，有关审批部门应当事先书面征求旅游管理部门的意见。
　　第十三条鼓励开发特色旅游项目；鼓励开发具有知识性、趣味性、参与性的娱乐项目；鼓励开发具有地方特色和文化内涵的旅游商品、纪念品。
　　鼓励利用现有条件，按照国家和省有关规定兴办价格低廉、面向大众的各类旅游住宿设施。
　　禁止兴建宣传封建迷信、格调低下等有害旅游者身心健康的旅游项目。
第十四条旅游管理部门应当会同有关部门设置旅游线路，参与旅游交通规划、交通基础设施标准的制定和旅游交通服务规范的管理。
第三章旅游经营

　　第十五条旅游经营者应当依法取得经营资格，遵守诚实信用、公平竞争、规范服务的原则和公认的商业道德。
　　旅游经营者的合法权益受法律保护；旅游经营者有权拒绝违反法律、法规规定的收费和摊派；有权拒绝无行政执法证件人员的检查；有权拒绝旅游者违反法律、法规和社会公德以及超出旅游合同约定内容的要求。
　　第十六条旅游经营者应当完善内部管理制度，加强对从业人员的职业技能培训、职业道德教育和法制教育，不断提高服务质量。
　　国家规定必须具有岗位或者职业资格证书的，取得相应的资格证书后，方可上岗、任职。
　　第十七条旅游经营者应当遵守价格法律、法规，公开服务项目，实行明码标价，保证服务质量。
　　旅游经营者不得有下列侵害旅游者合法权益的行为：
　　（一）不履行或者不完全履行与旅游者签订的合同；
　　（二）不按照国家标准、行业标准提供服务或者提供质价不符的服务；
　　（三）对服务范围、内容、标准等作虚假的宣传；
　　（四）引诱、纠缠和胁迫旅游者购买商品或者接受事先没有约定的服务消费；
　　（五）出售以假充真、以次充好的商品；
　　（六）危害旅游者人身和财产安全；

　　（七）法律、法规规定的其他侵害旅游者合法权益的行为。
　　第十八条旅游经营者应当建立安全管理责任制，配置必要的旅游安全设施和设备；应当加强设施和设备的日常维护保养，保证安全运转。
　　对可能发生危险的区域和旅游设施，旅游经营者应当采取必要的安全防护措施，并设置明显的提示或者警示标志。
　　发现危险情况或者旅游者的人身、财产受到损害时，旅游经营者应当及时采取救助措施，保障旅游者人身、财产安全，并立即向当地政府或者有关管理部门报告。
　　第十九条经营涉及人身安全的特种旅游项目和客运架空索道、缆车、大型游乐场，其设施和设备应当经法定的检验机构检验，取得安全准用证件，安装调试正常后，方可运营。
质量技术监督、公安和运营单位的主管部门应当依照各自职责加强监督检查。
　　第二十条旅游景区景点根据接待需要，应当设置停车场、公共厕所，配备环境卫生、通讯、医疗等必要的服务设施；应当设置地域界线标志、服务设施和游览导向路牌、路标等明显标志。设置有关标志时，涉及公路、航道等城镇建设的，应当报经有关主管部门批准。
　　第二十一条旅游景区内饭店、商店的设置应当合理规划，不得破坏旅游景观。旅游景区景点的经营者应当按照国家有关规定，加强环境保护和卫生管理，保证污染物达标排放和卫生安全。
　　禁止在景区景点内圈地占点，妨碍旅游者观光、摄影。
　　第二十二条旅游景区景点的经营者应当遵守国家有关门票价格管理的规定，门票价格应当公示。
　　套票、联票的价格应当低于各个相关景点单独门票价格的总和，由旅游者自愿选择。旅游经营者不得以任何形式强制旅游者购买套票、联票。
　　公园、爱国主义教育基地等公益性旅游设施的经营管理者，应当按照国家和省、市规定，对老年人、学生等特定对象减免门票费。
　　第二十三条按照国家规定评定的星级饭店必须按照星级标准提供服务。
　　未评定星级的宾馆、饭店不得使用星级称谓从事经营和宣传促销活动。
　　第二十四条经营旅行社业务，必须按照国家规定，经旅游管理部门审核批准，取得《旅行社业务经营许可证》后，向工商行政管理部门领取营业执照。
　　未取得《旅行社业务经营许可证》的，不得经营旅游业务或者以业务交流合作、咨询服务等名义变相经营旅游业务。
　　第二十五条旅行社应当与旅游者签订合同，提倡使用国家或者省发布的合同示范文本。
　　旅行社使用自制旅游格式合同的，应当事先送当地工商行政管理部门审查。
　　旅游合同应当就下列内容作出明确约定：
　　（一）旅游行程安排，包括游览景点线路、住宿标准、餐饮标准、娱乐标准、购物次数和时间、乘坐交通工具种类和档次等；
　　（二）旅游服务价格；
　　（三）违约责任。
　　第二十六条旅行社应当按照国家规定交纳质量保证金，不按照规定足额交纳质量保证金的，不得经营旅行社业务。
　　旅行社应当按照国家规定为旅游者办理旅游意外保险，并保证所提供的服务符合保障旅游者人身、财物安全的要求。
　　第二十七条旅行社组织出境旅游，应当选择境外依法设立、信誉良好的旅行社，并签订出境旅游书面合同方可承担接待工作。境外旅行社违约，使旅游者权益受到损害的，组织出境旅游的境内旅行社，应当先承担赔偿责任，然后再向境外旅行社追偿。
　　第二十八条导游人员从事导游活动，应当依法取得导游证。无导游证的不得进行导游活动。
　　导游人员进行导游活动，必须经旅行社委派，不得私自承揽导游业务。
　　景区景点的导游人员管理办法，由省人民政府参照国务院《导游人员管理条例》另行制定。
　　第二十九条导游人员进行导游活动时，应当佩带导游证，做到举止文明，语言规范，服务质量符合国家标准。
　　导游人员不得有下列损害旅游者合法权益的行为：
　　（一）擅自增加、减少旅游项目或者中止导游活动；
　　（二）向旅游者兜售物品或者购买旅游者的物品；
　　（三）欺骗、胁迫旅游者消费或者与经营者串通欺骗、胁迫旅游者消费；
　　（四）以明示或者暗示的方式向旅游者索要小费或者其他物品；
　　（五）法律、法规禁止的其他行为。
第三十条导游人员进行导游活动，有权拒绝旅游者提出的侮辱其人格尊严或者违反其职业道德的要求。
第四章旅游者权利与义务

　　第三十一条旅游者的合法权益受法律保护。旅游者在旅游活动中享有下列权利：
　　（一）要求旅游经营者全面、真实地介绍有关服务内容、标准、费用等情况；
　　（二）自主选择旅游经营者及服务方式，自主选择旅游项目和商品，拒绝旅游经营者的强制交易行为；
　　（三）要
求旅游经营者全面履行合同，获得质价相符的服务；
　　（四）人身、财产安全和卫生条件得到保障；
　　（五）人格尊严、民族风俗习惯和宗教信仰依法得到尊重；
　　（六）旅游合同约定的其他权利。
　　第三十二条旅行社有下列情形之一的，旅游者可以向旅行社所在地的旅游管理部门投诉要求赔偿：
　　（一）旅行社因过错未达到合同约定的服务质量，造成旅游者合法权益受到损害的；
　　（二）旅行社的服务未达到国家或者行业规定的标准，造成旅游者合法权益受到损害的；
　　（三）旅行社出现解散、歇业、破产或者其他终止情形，造成旅游者预交的旅游费和其他费用无法退还的；
　　（四）法律、法规和规章规定的应当用保证金赔偿的其他情形。
　　第三十三条旅游者应当遵守法律、法规和社会公德；保护旅游资源和生态环境，爱护名胜古迹、文物和旅游设施；遵守安全和卫生管理规定；履行旅游合同所约定的义务。
　　因旅游者的过错造成旅游资源和旅游设施损坏的，旅游者应当承担赔偿责任。
　　第三十四条旅游者合法权益受到侵害或者与旅游经营者发生争议，可以通过下列途径解决：
　　（一）与旅游经营者协商和解；
　　（二）向旅游、工商行政等管理部门或者消费者协会申诉或者投诉；
　　（三）有仲裁协议的提请仲裁机构仲裁；
　　（四）向人民法院提起诉讼。
第五章监督管理

　　第三十五条旅游管理部门和其他有关行政管理部门应当相互协作，在各自职权范围内，加强对旅游资源的保护和开发利用、旅游项目建设、旅游市场秩序以及景区景点的门票价格、环境、交通、安全、卫生的监督管理。
　　第三十六条旅游管理部门应当会同统计等有关部门建立旅游统计、信息发布和预报制度，免费发布旅游信息。
　　第三十七条旅游管理部门和其他有关行政管理部门应当加强对假日旅游的管理工作。
协同制定分流预案，及时进行景区、景点疏导工作；在重点景区、景点建立医疗点或者急救中心，及时进行医疗救治；加强运输市场管理，保障客运安全和道路畅通。
第三十八条旅游管理部门应当加强对旅行社、导游人员的管理和监督检查；进行执法检查时，应当出示省人民政府统一制发的行政执法证件，依照法定程序，文明执法。
旅游管理部门及其工作人员，不得从事或者参与旅游经营活动。
第三十九条旅游管理部门应当加强对质量保证金的财务管理，实行专款专用，并按照国家有关规定将质量保证金用于赔偿旅游者的经济损失。任何单位和个人不得挪用质量保证金。
财政、审计部门应当对质量保证金使用和管理情况进行监督检查。
　　第四十条旅游等管理部门应当建立健全旅游投诉制度，设立并公布投诉电话，及时受理和处理旅游者投诉。
　　旅游管理部门接到旅游者的投诉，应当在七日内作出是否受理的决定，决定受理的，应当在三十日之内作出处理决定，并答复投诉者；对应当由其他行政管理部门处理的，应当在五日内移交有关部门，有关部门应当在接到投诉之日起三十日内将处理结果答复投诉人，并告知旅游管理部门。
　　第四十一条旅游管理部门接到旅游者对旅行社的投诉后，应当及时通知被投诉的旅行社。被投诉的旅行社应当自接到通知书之日起十日内作出答复。
第四十二条旅游管理部门决定用保证金向旅游者支付赔偿金后，承担赔偿责任的旅行社应当向旅游管理部门补足其应交纳的保证金的数额。旅行社交付的保证金不足以赔偿旅游者损失的，旅游管理部门应当作出决定，由旅行社向旅游者支付赔偿金的不足部分。
第六章法律责任

　　第四十三条旅游经营者违反本条例规定，损害旅游者合法权益的，应当依法承担民事责任。
　　第四十四条旅行社和星级宾馆、饭店违反本条例第十七条第二款第一项、第二项规定的，由旅游管理部门责令改正，给予警告，或者处以一千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，责令其停业整顿。
　　第四十五条违反本条例第二十一条第二款规定的，由旅游管理部门责令改正，没收违法所得，并处以一百元以上一千元以下的罚款。
　　第四十六条违反本条例第二十四条、第二十六条、第二十八条第一款、第二款和第二十九条第二款规定的，由旅游管理部门依照国务院《旅行社管理条例》和《导游人员管理条例》的有关规定予以处罚。
　　第四十七条违反本条例第二十五条第二款规定，损害旅游者权益的，由工商行政管理部门责令改正，给予警告；情节严重的，处以一千元以上五千元以下的罚款。
　　第四十八条违反本条例规定，属于公安、工商、产品质量监督、财政、物价、建设（园林）、
国土、环境保护、文化、宗教等行政管理范围的，分别由上述部门依照有关法律、法规的规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第四十九条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，也可以直接向人民法院起诉。
　　当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十条旅游管理部门工作人员以及其他有关部门工作人员在旅游管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则

　　第五十一条本条例自２０００年１２月１日起施行。