农村房屋买卖合同的效力认定/刘千军

作者:法律资料网 时间:2024-05-14 03:03:13   浏览:9712   来源:法律资料网
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[案情]

1991年6月21日,原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋,所在村社无人购买,通过村社两级干部执笔,王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款,王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章,而且罗女士向县政府缴纳了契税198元,契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字,但未到相关部门履行过户手续。此后,罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日,该房屋所在的土地被政府征收,罗女士一家的宅基地面临拆迁,巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾,罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月,罗女士起诉要求确认合同有效。

原告罗女士认为,1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示,并经过了当时村公所及乡人民政府的同意,并向县人民政府交纳了契税,且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿,被告得知后,无理要求对该房屋主张补偿利益,被告的行为违反了诚实信用原则,损害了社会公序良俗,请求依法确认房屋买卖合同有效。

被告王某认为,根据法律规定,农村房屋不能向城镇居民出售,当时将房屋卖给原告,仅是对房屋的处分,并没有涉及房屋所及的宅基地使用权,本案的买卖合同因违反法律应为无效。

[评析]

1.本案合同效力的分析

民法通则第五十五条规定,民事法律行为应当具备以下条件:行为人具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反法律或社会公共利益。本案中,签订合同的双方当事人均具有民事行为能力,主体适格。1991年王某出售房屋时,所在村社无人购买,在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后,才卖给城镇居民罗女士,买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章,就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议,出卖行为是王某的真实意思。事后,罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税,并实际支付购房款,被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书,原告罗女士在该房屋居住20年,合同早已实际履行。

1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定:“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件,要求办理契税或过户手续的地方,还应依办理该项手续后,方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中,罗女士也确实缴纳了契税,且契税票据上已将现户主的名字变更,可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此,本案符合最高人民法院的复函精神。

本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前,我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋,根据法无禁止皆自由的原则,应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定,双方签订的买卖合同有效。

2.认定有效的社会效果利大于弊

首先,要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间,这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代,至今时隔10年以上,大多买卖行为依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款且入住多年,甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中,房屋买卖发生在20年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感,建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效,就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效,无疑是违反了诚实信用原则,其直接后果是违反诚实信用卖房者获益,而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会的稳定,甚至遭遇执行难题,如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。

其次,注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长,购买方已经在农村长时间居住,且房屋已经翻盖或者重建的,从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效,这样更能为社会大众从情感上所接受,充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

(作者单位:重庆市荣昌县人民法院)
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合肥市三河历史文化名镇保护条例

安徽省合肥市人大常委会


合肥市三河历史文化名镇保护条例

安徽省人民代表大会常务委员会

关于批准《合肥市三河历史文化名镇保护条例》的决议


(2010年10月22日安徽省第十一届人民代表大会

常务委员会第二十一次会议通过)



安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议审查了《合肥市三河历史文化名镇保护条例》,决定予以批准,由合肥市人民代表大会常务委员会公布施行。













合肥市三河历史文化名镇保护条例

(2010年8月27日合肥市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 2010年10月22日安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准)


第一条 为加强对三河历史文化名镇的保护和管理,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国文物保护法》、国务院《历史文化名城名镇名村保护条例》等法律、法规,结合实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于三河历史文化名镇的保护和管理,在三河历史文化名镇保护范围内活动的单位和个人,应当遵守本条例。

第三条 三河历史文化名镇的保护应当遵循科学规划、整体保护、合理利用的原则,保持和延续其建筑风格、传统格局和历史风貌。

第四条 三河历史文化名镇实行分区保护。保护范围划分为核心保护区、建设控制区、风貌协调区。具体范围以三河历史文化名镇保护规划为准。

第五条 市人民政府应当加强对三河历史文化名镇保护工作的领导。

肥西县人民政府负责三河历史文化名镇的保护和监督管理工作,将三河历史文化名镇保护工作纳入国民经济和社会发展规划,组织编制、实施保护规划。

三河镇人民政府负责三河历史文化名镇保护和管理的具体工作。

第六条 三河镇人民政府在三河历史文化名镇保护和管理工作中履行下列职责:

(一)实施三河历史文化名镇保护规划;

(二)维护三河历史文化名镇基础设施和公共服务设施;

(三)组织或者协调有关机构进行三河传统文化的调查、收集、整理和研究工作;

(四)组织三河历史文化名镇保护的宣传、教育、培训、学术研究和对外交流工作;

(五)查处损害三河历史文化名镇传统格局、历史风貌和空间尺度的违法行为;

(六)其他有关保护和管理工作。

肥西县人民政府有关部门可以依法将有关行政执法权委托三河镇人民政府行使。

第七条 市、肥西县、三河镇人民政府应当安排三河历史文化名镇保护资金,并列入同级财政预算。

鼓励企业、事业单位、社会团体和个人参与三河历史文化名镇的保护工作。

第八条 三河镇人民政府应当组织对三河历史文化名镇的文物古迹、古树名木、历史建筑等进行普查,建立档案,协助有关部门做好确认公布工作。

第九条 在三河历史文化名镇保护范围内,不得拆除、损毁历史建筑。

三河历史文化名镇保护范围内的新建、扩建、改建活动,应当在体量、高度、色彩、建筑风格等方面符合保护规划的规定,不得损害历史文化遗产的真实性和完整性,并依法办理有关许可手续。

在核心保护区内,不得进行新建、扩建活动,但是新建、扩建必要的基础设施、公共服务设施和恢复原有历史建筑除外。

建设控制区和风貌协调区内的新建建筑物、构筑物,应当符合保护规划确定的要求。

第十条 对存在安全隐患的历史建筑,所有权人应当按照历史状况的原貌及时进行维护、修缮。对历史建筑进行外部修缮装饰、添加设施以及改变历史建筑的结构或者使用性质的,应当依法办理报批手续。

所有权人有能力维护、修缮而不维护、修缮的,三河镇人民政府应当督促其维护、修缮;无力维护、修缮的,三河镇人民政府应当视情况予以资助,或者通过协商置换产权的方式予以维护和修缮。

第十一条 对其他建筑物、构筑物进行外部修缮装饰、添加设施,所有权人应当按照保护规划的要求实施。

第十二条 三河历史文化名镇保护范围内已经建成的有污染的企业,有关部门应当责令限期治理或者搬迁。

第十三条 三河镇人民政府应当加强水乡生态保护和水环境治理工作,保持园林绿地、水系的自然状态;有计划地建设污水集中处理设施,完善污水处理配套管网。

第十四条 在三河历史文化名镇保护范围内,设置户外广告、店招、标牌应当符合保护规划的要求。

第十五条 在核心保护区内的建筑物上安装空调室外机、排气扇(管)、防盗窗(网)、遮阳篷、太阳能热水器等附属物,应当符合三河历史文化名镇的容貌标准。

第十六条 在核心保护区内,专供观光游览的环保型车辆,执行公务的公安、消防、救护、抢险、环卫等特种车辆可以进入。

运送货物或者施工等车辆,居民的生产、生活车辆应在规定的时间、线路、地点行驶和停放。

其他机动车辆不得进入。

第十七条 在核心保护区内举办社会、文化、商业活动等,应当按照有关规定办理手续。

第十八条 在核心保护区内不得饲养犬只。

第十九条 在三河历史文化名镇保护范围内,不得有下列行为:

(一)破坏自然水系;

(二)侵占、围填、覆盖、堵截河道或者坝塘;

(三)在建筑物、构筑物上刻划、涂污;

(四)侵占、损坏或者擅自移动、拆除公共设施;

(五)使用燃煤锅炉;

(六)超出三河镇人民政府划定的区域开展经营活动;

(七)随意倾倒垃圾、排放污水;

(八)其他有损环境和容貌的行为。

第二十条 三河镇人民政府应当会同有关部门进行非物质文化遗产的普查,对具有重要历史、文化、科学价值的项目,按照规定程序申请列入非物质文化遗产名录。

对列入非物质文化遗产名录的项目,三河镇人民政府应当明确保护责任单位,落实保护责任。

第二十一条 肥西县、三河镇人民政府应当通过提供场所、给予资助、促进交流与合作、授予称号等方式,支持非物质文化遗产的代表性传承人和传承单位开展传承活动。

第二十二条 对濒危的非物质文化遗产,肥西县、三河镇人民政府应当及时进行抢救性保护。

实施抢救性保护应当制定方案,保持非物质文化遗产的原真性和完整性。

第二十三条 三河镇人民政府应当科学合理地开发利用非物质文化遗产资源,促进非物质文化遗产运用于文化、旅游等有关产业发展。

三河镇人民政府应当通过申请注册商标和地理标志等方式,依法保护三河历史文化名镇标识、标志。

第二十四条 利用非物质文化遗产进行创作、改编、表演、展示、产品开发、旅游等活动,应当尊重其原真性和文化内涵。

在开展非物质文化遗产考察、采访等有关活动中,不得侵占、损毁非物质文化遗产的资料、实物,不得侵害非物质文化遗产权利人的合法权益。

第二十五条 违反本条例规定,按照历史文化名镇保护、城乡规划、文物保护、市容环境卫生管理、水污染防治、环境保护、河道管理等法律、法规应当予以处罚的,依法予以处罚。

第二十六条 违反本条例第十一条规定,所有权人未按照保护规划,对其他建筑物、构筑物进行外部修缮装饰、添加设施的,由三河镇人民政府责令其停止违法行为,限期恢复原状或者采取其他补救措施;逾期不恢复原状或者不采取其他补救措施的,可以指定有资格的单位代为恢复原状或者采取其他补救措施,所需费用由责任人承担;造成严重后果的,对单位处以1万元以上3万元以下的罚款,对个人处以1000元以上5000元以下的罚款。

第二十七条 违反本条例第十六条第二款、第三款车辆行驶及停放的有关规定的,由三河镇人民政府对责任人给予警告,责令改正,并可处以50元以上200元以下的罚款。

第二十八条 违反本条例第十八条规定,在核心保护区内饲养犬只的,由三河镇人民政府给予警告,责令限期改正,并处以200元的罚款;逾期不改正的,由三河镇人民政府强制清除。

第二十九条 违反本条例第十九条第(五)项规定,使用燃煤锅炉的,由三河镇人民政府给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,予以强制拆除。

第三十条 违反本条例第二十四条第二款规定,对侵占、损毁非物质文化遗产资料、实物的,由三河镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,可以处以2000元以上1万元以下的罚款;情节严重的,可以处以1万元以上5万元以下的罚款。有违法所得的,没收违法所得;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第三十一条 国家工作人员在三河历史文化名镇保护管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级行政主管部门给予处分。

第三十二条 本条例自2011年1月1日起施行。


南昌市港口管理规定

江西省南昌市人民政府


南昌市港口管理规定

(南昌市人民政府令第111号)

  《南昌市港口管理规定》已经2006年2月28日市人民政府第40次常务会议通过,现予发布,自2006年5月1日起施行。

2006年3月17日

南昌市港口管理规定
《南昌市港口管理规定》已经2006年2月28日市人民政府第40次常务会议通过,现予发布,自2006年5月1日起施行。
全文
第一条 为了加强港口管理,促进港口的建设与发展,根据《中华人民共和国港口法》,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本市行政区域内从事港口规划、建设、经营、管理及其相关活动,应当遵守《中华人民共和国港口法》和本规定。
第三条 市交通主管部门负责全市港口的行政管理工作,并具体实施对南昌港的行政管理;县交通主管部门负责本行政区域内南昌港范围以外港口的行政管理工作。市、县交通主管部门所属的港口管理机构承担港口行政管理的具体工作。
第四条 港口总体规划的编制和审批按照《中华人民共和国港口法》的规定办理。经批准的港口总体规划应当公布。
港口总体规划确定的范围为港口总体规划区。
第五条 建设港口设施应当符合港口总体规划。任何单位和个人不得擅自改变港口总体规划区内的自然地形或者违法建设港口设施。
建设港口设施依法须经有关部门批准的,应当依法办理审批手续。
第六条 在港口总体规划区内建设港口设施,使用深水岸线或者使用非深水岸线期限在两年以上的,应当依法报经国家或者省交通主管部门批准。
第七条 在港口总体规划区内建设港口设施,使用非深水岸线期限在两年以内的,应当按照管理权限向市或者县交通主管部门申请办理审批手续。
申请办理审批手续应当提交下列材料:
(一)申请书;
(二)使用岸线位置图;
(三)使用岸线对其他建设项目、防洪、航道及环境可能产生影响的论证报告。
第八条 市或者县交通主管部门应当自受理申请之日起20日内作出决定,其中生米大桥至赣江大桥范围内的,应当报经市政府同意后再作出决定。许可的,颁发批准文件;不予许可的,书面通知申请人并告知理由。
批准文件应当载明使用非深水岸线使用权人、范围、用途及期限等。县交通主管部门应当将批准文件报市交通主管部门备案。市交通主管部门应当将批准文件及县交通主管部门上报的批准
文件报省交通主管部门备案。
第九条 经批准使用非深水岸线的,应当按照批准的范围、用途及期限使用,不得擅自转让使用权。需变更使用权人、用途或者范围的,应当向审批机关申请办理变更手续。
第十条 经批准使用非深水岸线的期限届满,使用权人应当及时拆除有关港口设施。在使用期限内,因国家建设、防洪或者其他公共利益需要,拆除有关港口设施的,由有关部门依法给予相应补偿。
第十一条 从事港口经营,应当按照本规定取得港口经营许可,并依法办理工商登记。港口经营包括码头、库场、储罐、趸船、水上作业平台等港口设施的经营,港口旅客运输服务经营,在港区陆域、水域从事货物的装卸、驳运、仓储的经营和港口拖轮经营等。
第十二条 申请港口经营许可,应当按照管理权限向市或者县交通主管部门提交下列材料:
(一)申请书;
(二)经营管理机构的组成及办公用房的所有权或者使用权证明;
(三)港口码头、库场、储罐等固定设施竣工验收证明;
(四)港口岸线使用批准文件;
(五)与经营规模、范围相适应的专业技术人员、管理人员资料;
(六)使用港口作业船舶的,提交船舶证书;
(七)依法应当提交的其他材料。
第十三条 市或者县交通主管部门应当自受理申请之日起20日内作出决定。许可的,颁发港口经营许可证;不予许可的,书面通知申请人并告知理由。
第十四条 港口经营人应当按照国家有关规定向市或者县交通主管部门如实提供港口经营统计资料及有关信息。市或者县交通主管部门依法实施监督检查时,可以查阅港口经营人的有关资料,并为港口经营人保守商业秘密。港口经营人应当按照国家和省有关规定及时足额缴纳港口行政性规费。
第十五条 港口经营人不得为无船名船号、无船籍港、无船舶证书的船舶组织装卸作业,不得超过核定的载重吨位、客位为船舶配载货物、旅客。
第十六条 违反本规定,市或者县交通主管部门有下列情形之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任;
(一)不按照规定批准使用非深水岸线的:
(二)不按照规定实施港口经营许可的;
(三)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的情形。
第十七条 违反本规定,未经批准建设港口设施使用港口岸线的,由市、县人民政府或者交通主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由作出限期改正决定的机关申请人民法院强制拆除违法建设的设施,可以处2万元以下罚款。
第十八条 违反本规定,不按照批准的范围、用途、期限使用非深水岸线,或者擅自转让非深水岸线使用权的,由市或者县交通主管部门责令限期改正,并可以处以1万元以下罚款。
第十九条 违反本规定,使用非深水岸线期限届满,使用权人不拆除有关港口设施的,由市或者县交通主管部门组织拆除,所需费用由使用权人承担。
第二十条 违反本规定,港口经营人不及时足额缴纳港口行政性规费的,责令补缴,并自应缴之日起按照欠缴金额的千分之五加收滞纳金。
第二十一条 本规定自2006年5月1日起施行。