公房承租人诉求居住人返还原物如何处理/张生贵

作者:法律资料网 时间:2024-07-15 14:34:55   浏览:8901   来源:法律资料网
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公房承租人诉求居住人返还原物如何处理

北京市世纪律师事务所张生贵

【案情】
刘某通过父母取得公房承租权,原公有房屋由刘某的弟弟居住,刘某与弟弟协商,要求弟弟购买承租权,弟弟无力承担高额费用,刘某起诉要求弟弟腾房,法院判决弟弟腾房,并承担腾房前的租金。
【争点】
刘某的弟弟不服不服海民初字第153号民事判决,以此判决对基本事实认定错误,适用法律错误,未能遵循社会效果与法律效果的有机统一,破坏司法以人为本的核心价值,侵害上诉人的基本民生,导致上诉人无房可居忧患,特向市一中法院提起上诉。要求上级法院依据《民事诉讼法》第一百七十条第(二)、(三)项之规定,撤销海民初字第153号民事判决一、二两个判项内容,发回重审;或查实后改判驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人现住房屋今典花园系上诉人的父母承租的公有住房,被上诉人在父母病重期间,未经上诉人同意,私自将父母的承租房更名。上诉人发现后,要求被上诉人及时恢复到原始状况,撤销其私自更名的行为,2010年被上诉人就被上诉人私自更名一事,要求其恢复原状,被上诉人让上诉人给其一笔款项后将承租权过户给上诉人,经双方协商,基于上诉人多年照顾父母的情义,被上诉人要求上诉人按一百八十万的百分之二十优惠价给付,基于亲情上诉人未再深究,心想能够保障居住条件即可,上诉人将原有房屋变卖把一百四十四万元款项通过银行汇给被上诉人,被上诉人收到款项后,反悔此前的约定,并通过法院起诉腾房。
【分析】
上诉人现居住的房屋系公有住房,并非被上诉人的产权房,此房原承租人系上诉人的父母,上诉人进住涉案房屋,业经父母的安排,上诉人承担了赡养父母的义务,被上诉人虽事后变更承租人,但其无权改变原有承租人已经确定的居住事实,被上诉人无权以未征得原承租人以及共居人同意,用事后更名的行为逆推上诉人居住行为侵权,被上诉人有义务保障上诉人的居住权利。
本案涉及的标的系公有住房,并非上诉人父母的个人遗产,原承租人通过遗嘱方式留给被上诉人的行为不合法。
原审判决确已查明上诉人长期同原承租人居住,形成共居事实,依据法律规定,被上诉人更名时明知上诉人持续居住的事实,依然私自更名,并利用事后行为作为要求上诉人腾房的条件,此举违背“任何人不能从自己的过错中获益”的古老原则,法律应当禁止有害的行为,被上诉人即然明知上诉人居住,其作出更名行为时必须接受和保持原有现实状况,被上诉人应当承担原有居住状况带来的责任,必须保障上诉人的居住条件,被上诉人后更名行为不具有溯及既往的效力,从社会公平与正义角度审视,上诉人并不知道也无须知道被上诉人的行为将对上诉人产生不利影响,上诉人善意的行为无须对被上诉人的更名行为负有腾退责任;原审判决用事后行为否决事前行为,极易造成社会恐怖,对公民权利的保障非常不利,在强调民生权利的现代文明司法时代,坚持事后行为不溯及既往原则,是法律的一项基本原则,关系法律价值倾向,关系人权保障,民法通则关于“买卖不破租赁”的基本原则在本案中同样应得到适用。如果允许被上诉人有机会利用过错行为追求巨大利益,实际上是变相纵容投机取利行为。
【法理】
原审判决适用《民法通则》第五条为裁判依据系用法错误,上诉人并未侵犯被上诉人的合法权益,被上诉人无证据证明上诉人对其权利构成侵权,被上诉人更名前上诉人即取得合法居住权,被上诉人更名在后,依据《合同法》第二百三十四条规定,参照上海市高级人民法院关于公房承租纠纷案件审判指导,公有居住房屋原承租人死亡的,其生前的共同居住人在该处有本市常住户口,有权继续履行租赁合同。未经共居人同意的情况下,从维护居住人生存利益角度出发,原则上应确认转让(更名)行为无效。
针对被上诉人(占有物返还请求人)的诉求,应当依据《物权法》第二百四十五条第二款规定,占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。
本案一审程序当中,被上诉人不能证明上诉人在其更名前的占有属于非法占有,其更名后,上诉人持续居住行为属善意,被上诉人无证据证明上诉人的占有为非法时,依据物权法规定,其无权主张返还。自被上诉人更名至起诉时,远远超过一年时间,为维护社会正常秩序,依据《物权法》第二百四十五条二款规定,被上诉人无权请求上诉人腾房,或对其腾房要求不予支持,原审判决支持腾房的裁判违法,应予纠正。本案上诉人的占有是原承租人安排的,系有权占有,有权占有人与事后取得占有物主体之间的权利义务关系,应当依据占有据以发生的基础法律关系确定,前一承租人将其承租的房屋交由上诉人占有的情况下,包括所有权人在内的主体以及事后取得承租权的人均不得向有权占有人主张返还,原审单一审查被上诉人取得承租权的事实,并未审查上诉人在被上诉人更名前即占有的事实,更未审查被上诉人并无证据证明上诉人系非法占有的情形,且法律明文规定,如有侵占事实,超过一年时间的,权利人无权主张返还,原审法院违反诚实信用原则,作出返还原物的裁判,明显缺乏法律依据及侵权要件。

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贵州省建筑市场管理暂行规定

贵州省人民政府


贵州省建筑市场管理暂行规定
贵州省人民政府




第一条 为加强我省建筑市场的管理,根据国家建筑市场管理的有关规定,特制定本规定。
第二条 凡在我省从事房屋建筑、土木工程、设备安装、机械化施工的全民、集体企业和勘察设计及建设单位(含工程承包公司、房屋开发公司),都应执行本规定。
第三条 我省各级城乡建设部门,是基本建设的综合管理部门和建筑业的行业主管部门,要在坚持建筑市场开放、搞活的同时,加强对我省建筑市场的管理和监督。
第四条 勘察设计单位承包设计任务,必须持国家计委、中央各部和省建设厅颁发的工程勘察设计证书(以下简称证书),并由城乡建设部门按规定对设计合同进行验审后,方准承包。
凡持有中央各部或外省颁发的证书,来我省承担勘察设计任务的,需先向省建设厅申请,领取许可证,并按规定到当地工商行政管理机关办理登记手续,方可承担任务。
第五条 省内建筑施工企业承包工程,必须持技术资格等级证书(以下简称等级证书)、营业管理手册和营业执照,方准承包。
第六条 省内建筑施工企业跨地、州、市承包工程或提供劳务时,应持全部证、照到工程所在地建管站申请注册,取得许可证后,方能承包工程,并不交保证金。
凡由国家统一调入的中央各部一级施工企业和省内一级施工企业,也应接受当地城乡建设部门的管理,办理申请登记。
第七条 省内建筑施工企业出省承包工程,需持全部证、照向企业所在地城乡建设部门申请,报省建设厅办理跨省施工手续。
第八条 凡外省来我省承包工程或提供劳务的建筑施工企业,必须持下列证件到省建设厅登记验证,再到工程所在地的地、州、市城乡建设部门办理许可证,在工商行政管理机关办理临时营业执照,方可承包工程。
(一)其所在省的城乡建设部门的外出证明信;
(二)等级证书、营业管理手册(副本,复印件无效);
(三)营业执照(副本,复印件无效);
(四)其所在地建行出具的企业自有资金证明;
(五)税务迁移证明;
(六)技术人员证件和职工花名册。
第九条 外省建筑施工企业承包我省境内建设工程,应向工程建设开户银行交总造价10%至15%的保证金,竣工验收后退还。由国家指定性计划调入的中央各部全民施工企业,只包工不包料或只提供劳务的企业,均不收保证金。
第十条 凡营业性质的园林、花木、绿化工程公司(队)承包专业设计和施工任务,均需按规定由城乡建设部门审批。
第十一条 凡无出厂合格证的产品,构件厂不准销售,施工企业和建设单位不准购买和使用。
第十二条 勘察设计单位进行施工图设计,不得擅自提高标准,扩大规模,突破概算。如确需修改初步设计时,必须报经原审批机关批准。
第十三条 建设单位要遵守基本建设程序。对列入年度基建、技措计划的项目,施工前建设单位应持各项设计文件和批准手续,按项目隶属关系,到城乡建设部门办理项目登记,申请组织招投标,委托质量监督,并由有关部门对施工合同进行审鉴。
第十四条 招标投标应按项目隶属关系进行分级管理。其实施办法由有关部门另定。
第十五条 承发包工程必须根据《经济合同法》、《建设工程勘察设计合同条例》、《建筑安装工程承发包合同条例》的规定签订合同,并严格履行。
第十六条 建设工程实行总分包时,总包单位必须对工程质量、施工技术、工程费用、工期等全面负责。具体办法应按建设部《建筑安装工程总分包实施办法》和我省补充规定执行。
第十七条 勘察设计单位、建筑施工企业,要建立和健全企业内部质量保证体系,认真执行建设部《建筑工程质量责任暂行规定》,执行技术规范、操作规程和质量管理制度,积极推行全面质量管理。
第十八条 除大中型工业、交通项目外,一般工业与民用建设项目,都应向当地质量监督站办理委托监督手续,并缴纳监督费。地、州、市和其所在地的县(市)质量监督站,原则上按项目隶属关系来分工进行监督。
第十九条 设计、施工单位,一律在单位所在地建行开立账户,按规定办理结算,接受财务监督。
对技改项目,开户银行也应严格执行基建程序和有关规定,加强对建设资金的管理和监督。
第二十条 工程竣工后应限期验收,限期办理工程决算,严格执行国家计委和建行有关规定。
第二十一条 凡违反本规定者,根据其情节轻重,予以惩处。
(一)对无证设计、无证无照施工的,责令其停止经营活动,没收非法所得,所签合同无效,并视其情节轻重,处以一千元至五千元罚款。
(二)对越级承包任务的,责令停业清理,没收非法所得,视其情节轻重处以一千元至三千元罚款。
(三)对向无证单位发包工程、委托勘察设计和购买混凝土构件的建设单位,处以一千元至五千元罚款,所签合同无效,经济损失自负,并给予其单位负责人及直接责任者以扣发奖金和必要的行政处分。
(四)无图施工者,责令停工,经济损失自负,并处以一千元至三千元罚款。
(五)对勘察设计、施工单位,有非法出让营业执照、证书、账号、图签等行为的,没收非法所得,处以一千元至五千元罚款。情节严重的,降低技术等级直至吊销证书(包括等级证书)和营业执照。
(六)外省施工企业违反第八条之规定,未办理承包工程许可证擅自承包工程的,所签合同无效,并处以一千元至五千元罚款。经审查资质合格,补办有关手续。对经营作风坏、质量低劣的,应清退出境。
(七)勘察设计、施工单位,在注册登记和申请技术等级时,有弄虚作假行为或企业情况发生变更不按规定办理变更登记手续的,处以二千元罚款,坚持不改的,降低其技术等级。
(八)因偷工减料,粗制滥造酿成重大质量事故的承包单位,责令其停业整顿,处以一千元至五千元罚款,并由责任方赔偿全部经济损失。情节严重的,降低其技术等级直至吊销证书和营业执照,并追究负有责任的设计、施工建设单位负责人和直接责任者的行政、经济直至法律责任。

(九)对违反第十二条规定的设计单位,处以设计费20_30%的罚款,扣发设计负责人该工程的奖金。如属建设单位原因,要追究其负责人的行政、经济责任。
(十)质量监督、招投标等管理人员,因渎职造成质量事故,或利用职权索贿、受贿的,从严惩处。
(十一)有偷税、漏税、截留利润行为的,按国家税法规定限期补交税款,情节严重的,要追究企业责任者的经济、法律责任。
(十二)在承发包活动中,发包单位或基建人员,有索贿、要回扣,承包单位或经办人员有行贿的,没收全部非法所得,并追究其行政、经济和法律责任。
(十三)投标单位如有串通作弊,哄抬标价或采取不正当手段攫取任务者,责令其停业整顿,在一年或半年内不准在本地区参加投标。
第二十二条 所有罚款,由被罚单位的自有资金支付。罚款和没收的非法所得,一律上交国库。
凡属违反工商行政管理规定,没收非法所得,罚款或吊销营业执照处罚的,由工商行政管理机关负责执行,其他部门配合。
其他处罚由城乡建设部门负责执行,其他部门配合。
建行、其他开户银行,应根据工商管理机关或城乡建设部门的通知,执行停拨、冻结或划拨罚款。
第二十三条 受罚单位如有不服,可在接到处罚通知后十五日内,向上一级城乡建设部门或工商行政管理机关提请复议,逾期不提复议而又未缴纳罚款者,通知银行划拨。
第二十四条 本规定由省建设厅负责解释。
第二十五条 本规定从发布之日起执行。
第二十六条 各地、州、市、县(特区、区)原有规定如与本规定不符的,按本规定执行。



1987年10月29日
                 如何收集重婚证据

               黑龙江省北安市人民法院李佳林

  重婚是指有配偶或者明知他人有配偶而与之结婚的行为。它包括两方面的内容;一、“有配偶而与他人结婚”,是指已经结婚的人,在婚姻关系存续期间,又与他人结婚;二、“明知他人有配偶而与之结婚”,指没有配偶的人,明知他人有配偶而与之结婚。在第二种情况下当事人必须是“明知”,否则不构成此罪。认定重婚,关键要看是否构成另一夫妻关系。依据有关司法解释,重婚有两种情况:一、法律上重婚(法学理论上称为“法律婚”),指有配偶的人与他人登记结婚,即到婚姻登记机关进行结婚登记;二、事实上重婚(法学理论上称为“事实婚”),即有配偶的人与他人以夫妻名义共同生活。我国《刑法》第二百五十八条规定:有配偶而重婚的,或者明知他人有配偶而与之结婚的,处二年以下有期徒刑或者拘役。在实践中对重婚证据的收集需注意以下问题:
1、不要轻易打草惊蛇,以免引起过错方的警惕,从而隐匿证据。通过明察暗访其居住生活的场所,找到了对方同居生活的场所从而进一步的调查取证。尽量与重婚者生活场所周围的人搞好关系,劝说知情人作证。确定重婚者是否真的重婚,还要确定他是否以夫妻名义与他人同居生活,而这些又需要有人对此给予认可,哪些人的认可最好呢?当然是在其生活场所附近同时与其又经常有来往的人!因此这些人的证明是绝对不能缺少的重要证据。
2、在实践中,以夫妻相称还有如下的情况可以认定:如婚纱照、按传统习俗摆婚宴、双方写信称夫或妻、后婚“妻子”去医院生小孩,男方称其是丈夫或孩子的父亲等诸如此类的证据。如果你所搜集的证据能够证明你丈夫有重婚行为,你就可以直接向人民法院起诉。但在取证的来源上,无过错方可能很难证明结婚证、结婚照等物证是从过错方的居所取得,也就是说很难证明此类物证是过错方所有的,因此,无过错方可以提供相关线索,向公安机关报案,由公安机关依法进行侦查、取证。
3、无过错方在搜集相关证据时应注意方式的合法性。如通过限制他人人身自由,暴力胁迫或利用其它非法手段强迫当事人拍摄的照片不能作为证据;侵入他人住宅或擅自撞入房间强行或私自拍照造成侵权;将以合法方式取得的照片恶意传播造成侵犯名誉权或隐私权。在现实生活中存在有无过错方以偷拍过错方与重婚对象照片的行为,也有无过错方采取秘密跟踪及采用了“捉奸”的方式等等,事实上这些证据都侵害了过错方和第三者的人格权及隐私权,是不具有合法的证明效力的,不能作为他方有过错的证据,无过错方费尽心思往往到头来是一无所获,甚至被第三者起诉侵犯其人格权而被追究法律责任。
4、涉婚案件的特殊性导致无过错方主观上怠于举证或举证不能。夫妻生活属于双方隐私,当事人不愿他人知道或干涉,否则就是侵犯隐私权。而且过错方有重婚行为必定是极为秘密的,无过错方即使听见一些传闻也无从查究。同时当事人对案件事实的认识程度和收集证据的能力都直接取决于其文化程度、年龄、职业、阅历、经济条件等客观条件。这些个体特征决定了当事人对证据的识别能力和选择能力。在面临诸多问题时,无过错方应保持冷静的心态,认真思考,可以寻求相关部门的帮助,切不可意气用事造成不利后果。