关于印发佳木斯市房地产开发项目资本金管理办法的通知
黑龙江省佳木斯市人民政府
关于印发佳木斯市房地产开发项目资本金管理办法的通知
佳政发〔2007〕10号
各县(市)区人民政府，市政府直属各单位，驻佳中省直单位：
经市政府同意，现将《佳木斯市房地产开发项目资本金管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
佳木斯市人民政府
二○○七年六月十五日
佳木斯市房地产开发项目资本金管理办法
第一条为了加强房地产开发项目资本金管理，进一步规范房地产开发行为，促进我市房地产开发业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《黑龙江省城市房地产开发管理条例》及相关规定，制定本办法。
第二条在本市行政区域内从事房地产开发项目建设，适用本办法。
第三条本办法所称房地产开发项目资本金（以下简称项目资本金）是指在房地产开发项目总投资中，由房地产开发企业按照项目总投资的一定比例专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。
第四条市房产局负责市区房地产开发项目资本金的监督管理工作。
第五条项目资本金按项目总投资的35%确定（棚户区改造项目可适度降低，但不得低于20％）。
前款所称项目总投资是指经批准的初步设计所确定的概算额包含土地投入费用、拆迁安置费用、建安费用以及各种相关费用等。
第六条项目资本金应存入房产行政主管部门委托的监管银行，受委托的监管银行应当不少于三家，由房地产开发企业选择其中一家存入项目资本金。
房地产开发主管部门应与受委托的监管银行签订委托监管协议书，受委托的监管银行按协议约定内容做好项目资本金监管工作。
第七条房地产开发企业取得房地产开发项目和土地使用权后，同房地产开发主管部门签订开发项目建设合同，按照合同约定交存项目资本金，并约定开发项目竣工验收后留存一定比例保证金，保证金比例应当确定在项目资本金的百分之五以下。不签订或不履行开发建设合同的，不予颁发房地产开发项目许可证。项目资本金存入房地产开发主管部门委托的监管银行办理程序：
（一）房地产开发企业持本办法第八条规定的资料，向房地产开发主管部门提出项目资本金存入申请和项目资本金使用进度安排计划；
（二）房地产开发主管部门在五个工作日内，根据批准的初步设计所确定的概算额，确定该项目的资本金存入总金额和实际存入数额，并出具项目资本金存入通知书。项目资本金数额确定后，不得随意变动；
（三）房地产开发企业持项目资本金存入通知书与受委托的监管银行签订项目资本金监管协议，将资本金存入专用账户；
（四）房地产开发企业应在项目资本金监管协议签订后五个工作日内将监管协议副本及资本金存款凭证复印件报房地产开发主管部门备案；
对于分期实施的房地产开发项目，其项目资本金可按项目分期实施情况分期存入。分期存入的项目资本金数额应符合本办法第五条的规定。
房地产开发项目在扩大投资规模时，应按相应比例及时补充项目资本金。
第八条房地产开发企业提出项目资本金存入申请和项目资本金使用进度安排计划应提供下列资料：
（一）企业投资项目备案证明；
（二）初步设计批复；
（三）建设工程规划许可证；
（四）房地产开发建设项目手册；
（五）国有土地使用证（房地产权证）和国有土地使用权出让合同，开发项目建设合同书；
（六）房地产开发企业项目资本金存入申请及使用进度安排计划。
第九条项目资本金存入通知书包括下列主要内容：
（一）项目名称；
（二）项目总投资；
（三）项目资本金实际存入数额；
（四）存入时间。
第十条项目资本金使用通知书包括下列主要内容：
（一） 项目名称；
（二） 项目资本金实际存入数额；
（三） 项目建设进度证明文件；
（四） 本次可使用项目资本金数额。
第十一条项目资本金监管协议包括下列主要内容：
（一）项目名称，当事人名称和住所；
（二）项目资本金实际存入数额；
（三）项目资本金使用的时间、数额和条件；
（四）有关确保项目资本金安全的内容和责任；
（五）其他必备条款（违约责任及变更解除条款）。
第十二条使用项目资本金的时间、数额和条件应符合下列要求：
（一）在开发项目基础验收合格后，可使用项目资本金实际存入数额的30%。
（二）在项目主体结构建设阶段，可使用项目资本金实际存入数额的65%。其中，项目属多层的，已建房屋在完成主体结构二分之一后，可使用项目资本金实际存入数额的40%；
在主体结构封顶后，可再使用项目资本金实际存入数额的20%；项目属高层的，已建房屋面积达到规划批准拟建面积的四分之一时，可使用项目资本金实际存入数额的40%，主体结构达到三分之一时可再使用项目资本金实际存入数额的25%。
第十三条房地产开发企业使用被监管的项目资本金，必须持项目建设进度证明文件向房地产开发主管部门提出使用申请，符合条件的，房地产开发主管部门应在五个工作日内出具项目资本金使用通知书。
房地产开发企业取得项目资本金使用通知书后，方可到监管银行办理项目资本金拨付手续。
第十四条监管银行应当在审验核实房地产开发主管部门出具的项目资本金使用通知书并确认拨付申请符合项目资本金监管协议的条件下拨付项目资本金。
第十五条房地产开发项目因故终止建设的，须在妥善处理有关拆迁安置和配套设施建设等遗留问题情况下，经房地产开发主管部门核实通过后，房地产开发企业可提前使用项目资本金，用于处理房地产开发项目的善后事宜。
第十六条转让房地产开发项目的，转让人必须达到《黑龙江省城市房地产开发管理条例》规定的转让条件，并办理土地转让手续备案，受让人必须具有该项目资本金应留余额的货币资本金。
第十七条房地产开发主管部门应及时将已办理完结项目资本金缴存手续的开发项目在佳木斯市媒体上予以公布，以便于相关金融机构的查询。
第十八条国家机关工作人员违反本办法规定，造成严重后果的，对直接责任人员给予相应的行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第十九条本办法中规定的项目资本金存入通知书、项目资本金使用通知书和项目资本金监管协议书文本由市房地产开发主管部门统一监制。
第二十条本办法自发布之日起施行。
关于规范汽车消费贷款保证保险业务有关问题的通知
中国保险监督管理委员会
关于规范汽车消费贷款保证保险业务有关问题的通知
（保监发【2004】7号）
各保监办、各财产保险公司、各保险行业协会：
汽车消费贷款保证保险（以下简称“车贷险”）自开办以来，对推动我国汽车消费信贷和汽车消费市场的快速发展发挥了积极的作用。但是，随着车贷险业务规模的不断扩大，经营风险也日益显现，一定程度上暴露了车贷险业务在保险责任界定、条款设计及经营管理方面存在的问题。为加强车贷险业务的规范化管理，防范和化解经营风险，进一步促进车贷险业务和汽车消费市场的健康发展，保监会决定，各保险公司现行车贷险条款费率截止2004年3月31日一律废止，各保险公司应根据本通知要求重新制定车贷险条款费率，规范车贷险业务。现就有关问题通知如下：
一、各保险公司应严格依据保险法律法规，规范车贷险业务的经营管理
（一）各保险公司应高度重视车贷险业务高风险特点，严格依据保险法律法规，规范车贷险保险条款，明确保险人、投保人（借款人）的权利和义务，列明被保险人（贷款人）获得保险保障的条件。
（二）各保险公司应严格执行经保险监管部门备案的车贷险条款费率，严禁通过协议等形式变更或替代报备的车贷险条款费率，严禁将车贷险业务办成担保业务。
（三）各保险公司承保的汽车贷款业务必须符合中国人民银行《汽车消费贷款管理办法》的有关规定；投保人应当符合车贷险条款规定的条件，履行如实告知义务，并向被保险人（信贷机构）办理担保手续；被保险人只有按照《汽车消费贷款管理办法》及《贷款通则》的规定发放贷款才能取得保险保障。
二、各保险公司要尽快规范车贷险条款费率，严格控制经营风险
鉴于目前车贷险条款容易诱发道德风险等问题，各保险公司要本着控制风险、稳健经营的原则，尽快修改和完善本公司车贷险条款。
（一）严格规范车贷险承保范围。车贷险条款应仅限于承保消费性车辆。如需开办生产性车辆车贷险业务，保险公司可根据其风险特点和性质制定相应的条款费率。
（二）谨慎设置保险责任。保险公司在车贷险条款中应明确保险责任为差额保证保险责任，即投保人未按合同约定履行还款义务时，保险公司仅对被保险人实现担保权后差额部分提供保险保障。应本着严格控制风险的原则，对导致投保人不能按约偿还贷款的风险因素，在保险责任中做出明确的规定。应明确保险责任生效必须以投保人向被保险人提供有效担保为前提。应明确被保险人要对担保的合法、有效性进行审查，对担保被依法确认为无效的，保险人不承担保险责任。此外，保险公司在车贷险条款中还应明确贷款购车首付款不得低于净车价的30％。
（三）明确赔偿处理方式。对投保人未按合同约定履行还款义务，被保险人应在规定的时限内尽最大义务依法先行使担保权，在依照法定程序实现担保权后，不足以清偿贷款本金和利息的部分再向保险公司提出索赔。同时保险公司应与被保险人就抵（质）押物处置的原则和方法做出约定，应对赔偿金额设定不低于10%的绝对免赔率。
（四）合理设置除外责任。各保险公司要针对车贷险风险特点，科学、合理设置除外责任，有效防范投保人、被保险人未认真履行应尽的义务或责任而造成的骗贷、套贷、挪用贷款、恶意拖欠等风险。
（五）严格规范权利义务。各保险公司在车贷险条款中应对投保人和保险人的权利义务及被保险人取得保险金的条件作出明确、严格的规定，尤其是应明确规定，任何一方应尽的义务不得因其他各方履行自己应尽的义务或职责而免除。
（六）审慎设定承保期限。各保险公司可根据投保人的风险状况确定承保期限，原则上不得超过三年。
三、各保险公司要强化车贷险管理，规范车贷险经营行为
各保险公司经营车贷险业务应坚持统一管理、集中授权、专业化经营的原则。
（一）保险公司总公司应统一制定车贷险条款费率，并报保险监管部门备案。
（二）保险公司各分支机构经营车贷险业务资格应由总公司授权。未经总公司同意，任何分支机构不得转授权或随意扩展经营机构。原则上县支公司不得经营或出具车贷险业务保单。
（三）各保险经营机构不得承保异地贷款购车业务。
（四）保险公司可以要求投保人对贷款所购车辆投保机动车辆保险，但不得要求投保人必须在本公司投保机动车辆保险。
（五）保险公司应设立专门的部门或者指定专门机构，负责车贷险业务的经营管理。应建立自上而下的车贷险业务计算机网络化管理系统，加强对车贷险业务的实时动态监测和分析，提高风险的防范和控制能力。
（六）保险公司应将车贷险业务与车险等其他业务分开，单独统计，单独设置明细帐，实行分帐管理。各保险机构经营车贷险应按本通知的要求，并依据会计制度的有关规定，足额提取各项责任准备金，按季分别向中国保监会及当地保监办报送车贷险统计报表和业务分析报告。
各保险公司在向保险监管部门报备车贷险条款费率时，要将车贷险责任准备金提取方法一同上报。车贷险应提取的责任准备金包括长期责任准备金和未决赔款准备金。
车贷险长期责任准备金应按日计算按月提取或按保险监管部门认可的精算方法提取。对以往经营的车贷险业务，如按上述方法提取的长期责任准备金小于将来的预期赔付(含理赔费用)，应按其与预期赔付的差额提取保费不足准备金。
未决赔款准备金应包括已发生已报告赔款准备金和已发生未报告赔款准备金。已发生已报告赔款准备金应于被保险人向保险公司提出索赔后按估损金额逐单计提；已发生未报告赔款准备金应对保险事故发生后，逾期贷款所对应的未了保险责任的按一定比例计提。提取比例由各公司根据历史赔付情况和本公司车贷险业务经营管理状况，科学、合理确定。
四、各公司应加强对车贷险业务的考核监督，有效防范和化解经营风险
（一）各保险公司应建立客户资信评价体系，健全完善车贷险风险控制制度和机制，切实抓好车贷险资信审核和催欠追偿管理工作。应督促被保险人切实落实“贷前调查、贷中审查、贷后检查”的“三查”制度。通过事前抽查和事后检查，了解被保险人资信调查的真实性、贷款手续的完备性、程序的合规性和贷款逾期追踪的及时性，并对可能发生的风险实施有效的控制。
（二）在资信审核及催欠追偿管理工作中，各保险公司应坚持业务拓展、资信调查、承保审核和理赔审核相分离以及资信调查和催欠追偿责任相挂钩的原则，建立科学、有效的车贷险风险控制制度和机制。可建立专门的队伍或借助律师等社会中介力量，开展资信审核及欠款追偿工作，不得单纯依赖被保险人或者汽车经销商，以切实保障风险控制落到实处。
（三）各保险公司要加强对分支机构执行条款及内控制度情况的监督检查，建立定期稽核检查制度，完善车贷险业务经营的综合考核指标体系，加强对经营机构和相关人员考核，落实责任追究制度，保证风险控制制度和措施有效执行。
五、各级保险监管部门应加强对车贷险业务的监管力度，促进车贷险业务健康有序地发展
各级保险监管部门要加大对车贷险业务监督检查的力度，依法加强对各保险公司执行车贷险条款费率、分帐管理、各项准备金提取情况等的监督检查，对违规经营和擅自开办车贷险业务的公司及相关责任人进行严肃查处，对逾期贷款严重的公司给予高度关注。
保险监管部门可以随时要求保险公司报告业务政策、管理制度和实务手续。
六、各地保险行业自律组织应探索建立车贷险信息共享机制
各地保险行业协会应牵头组织各保险公司研究建立车贷险客户信息及不良行为信息共享机制，为车贷险风险控制奠定更坚实的基础。
二OO四年一月十五日