银川市建设工程安全生产监督管理办法

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银川市建设工程安全生产监督管理办法

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市建设工程安全生产监督管理办法

政府令〔2009〕6号


《银川市建设工程安全生产监督管理办法》业经银川市人民政府第43次常务会议审议通过,现予以公布,自2010年1月1日起施行。

银川市市长:


二OO九年十一月十九日

银川市建设工程安全生产监督管理办法


第一章 总 则


第一条 为了加强建设工程安全生产监督管理,防止和减少生产安全事故,保障人民群众生命和财产安全,根据国务院《建设工程安全生产管理条例》,结合本市实际,制定本办法。

第二条 在本市行政区域内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程安全生产的监督管理,必须遵守本办法。

本办法所称建设工程,是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备安装工程、建筑装修工程、市政基础设施工程。

第三条建设工程安全生产管理,应当坚持安全第一、预防为主、综合治理的方针,实行统一管理与分级管理、综合管理与专业管理相结合的安全生产管理体制。

第四条 各级人民政府及其有关部门应当鼓励推广应用新材料、新工艺、新设备和新技术,不断提高建设工程安全生产技术水平。

第五条 任何单位和个人都有权对违反建设工程安全生产管理规定的行为进行检举和投诉。

第二章 建设工程安全生产的监督管理


第六条 市、县(市、区)人民政府应当加强对建设工程安全生产工作的领导,支持、督促各有关部门依法履行安全生产监督管理职责。

第七条 安全生产监督管理部门对建设工程安全生产工作实施综合监督管理。

市建设行政主管部门对本市行政区域内建设工程安全生产统一监督管理。

贺兰县、永宁县、灵武市建设行政主管部门,负责辖区建设工程安全生产的监督管理,并接受市建设行政主管部门的监督和指导。

银川市建筑行业管理处受市建设行政主管部门委托,对兴庆区、金凤区、西夏区施工现场进行监督检查并对违反建设工程安全生产监督管理规定的行为实施行政处罚。

第八条 银川市建筑行业管理处实施安全监督检查负有下列职责:

(一) 贯彻执行国家及自治区、银川市有关建设工程安全生产的法律、法规、规章;

(二)指导全市建筑安全生产活动、规范建筑业企业安全生产管理,对建设工程安全生产及文明施工进行监督管理;

(三)总结、交流和推广建设工程安全生产先进技术、工艺和管理经验;

(四) 对建设工程安全防护、文明施工措施费的使用情况进行监督检查;

(五) 组织建筑业企业主要负责人、项目负责人、安全生产管理人员岗位资格的安全培训工作;

(六)对违反建设工程安全生产管理规定的行为,依法调查取证,给予行政处罚;

(七) 配合政府事故调查组调查处理建设工程生产安全事故。

第九条 工会、建筑行业协会应当配合做好建设工程安全生产的监督检查工作。

第十条 建设行政主管部门在审核发放施工许可证时,应当对建设工程是否有安全施工措施进行审查,对没有安全施工措施的,不得颁发施工许可证。

第十一条 建设行政主管部门进行安全监督检查时,有权采取下列措施:

(一)要求被检查单位提供有关建设工程安全生产的文件和资料;

(二)进入被检查单位施工现场进行检查;

(三)纠正施工中违反安全生产要求的行为;

(四)对检查中发现的安全事故隐患,下达限期改正告知书,责令立即排除;重大安全事故隐患排除前或者排除过程中无法保证安全的,责令从危险区域内撤出作业人员或者暂时停止施工;

(五)对施工现场的整改情况进行核实,决定是否恢复施工;

(六)对施工单位的项目负责人或建造师、专职安全生产管理人员、监理单位项目总监理工程师、专业监理工程师违反建设工程安全生产管理规定的行为,现场记录,记入该企业信用管理手册,并进行公示。

监督检查不得影响被检查单位的正常施工活动。

第十二条 建设工程安全监督管理实行安全生产评价制度。建设行政主管部门在建设工程施工期间,应当对工程施工全过程实施安全生产评价。

安全生产评价的范围、程序、标准、方法等具体规定,由市建设行政主管部门制定。

第十三条 建设行政主管部门应当建立工程项目安全监督检查档案,内容应当包括工程项目基本情况、相关建设手续完善情况、工程监督检查记录、安全生产评价资料、生产安全事故处理情况等。

第三章 建设工程各方责任主体安全责任


第十四条 建设、勘察、设计、施工、工程监理单位以及其他与建设工程安全生产有关的单位,必须依法落实各自安全责任,切实加强安全生产管理,制定安全生产规章制度,建立健全施工现场安全生产保证体系。

第十五条 建设单位将建设工程依法发包给施工单位后,应当到建设行政主管部门办理建设工程安全监督手续,并提交下列资料:

(一)建设单位工程管理人员名册,包括姓名、年龄、学历、职称、联系方式;

(二)建设单位对工程项目施工的安全分析报告,包括:工程项目施工作业环境、工程特点、安全生产和文明施工的安全管理目标等内容;

(三)设计单位对工程安全施工提出的要求和建议;

(四)施工现场及毗邻区域内各种地下管线资料和相邻建筑物、构筑物、地下工程相关资料;

(五)建设单位安全防护、文明施工措施费用支付凭证;

(六)监理单位监理资质等级证书;

(七)工程项目监理机构的专业监理人员配备情况及相应资格证书;

(八)工程项目安全生产监理规划和监理实施细则;

(九)施工单位安全生产许可证;

(十)临时设施规划方案及施工现场总平面布置图,使用成套活动房的须有产品生产许可证、安装检测验收记录;

(十一)施工单位安全生产责任制度和安全生产保证体系;

(十二)施工单位安全防护、文明施工措施费用使用计划和保证措施;

(十三)施工单位项目负责人、专职安全管理人员配备情况和安全生产考核合格证书以及特种设备作业人员名单和特种设备作业操作资格证;

(十四)施工单位施工组织设计、专项施工方案;

(十五)施工单位进入施工现场使用的施工起重机械设备(塔吊、物料提升机、外用电梯)的型号、数量;

(十六)施工单位及工程项目安全生产应急救援预案;

(十七)法律、法规规定的其他条件。

第十六条 建设单位与施工单位签定施工合同后,应将安全防护、文明施工措施费用足额拨付给施工单位。

第十七条 建设工程施工期间,存在安全事故隐患,情况严重的,建设单位应当要求施工单位停工整改;被建设行政主管部门责令停工整改,安全事故隐患未消除的,建设单位不得强制或暗示施工单位继续施工作业。

第十八条 工程监理单位应当在施工现场设立工程项目监理机构,按规定配备专业监理人员,根据工程特点,组织编制含有安全监理内容的监理规划和监理实施细则。

建设工程的安全施工措施,不符合安全强制性标准的或无安全针对性指导内容的,总监理工程师不得签字实施。

第十九条 法律、法规规定必须实行监理的工程项目,该项目的总监理工程师不得同时兼任其他项目的总监理工程师;法律、法规没有规定必须实行监理的工程项目,该项目的总监理工程师确需同时兼任其他项目总监理工程师工作时,应当征得建设单位同意,但最多不得超过两个工程项目。

第二十条 工程监理单位应当对现场施工机械和安全设施审查核验。总监理工程师应当组织工程监理人员,定期会同建设、施工单位项目负责人,对工程项目进行安全生产检查,做好安全监理记录。

工程监理单位在建设工程安全评价过程中,应当对施工单位评价活动实施监理。

第二十一条 工程监理人员在实施工程监理过程中,发现安全事故隐患,应当要求施工单位及时整改,情况严重的,应当要求施工单位暂时停止施工,并及时报告建设单位。施工单位拒不整改或不停止施工的,应及时向建设行政主管部门报告。

第二十二条 施工单位主要负责人依法对本单位安全生产全面负责。施工单位依法建立健全安全生产各项规章制度,保证本单位安全生产条件所需资金的投入,对所承担的建设工程进行定期和专项安全检查,并做好安全检查记录。对重大危险源和安全事故隐患,应当制定治理、监控方案。

施工单位项目负责人是建设工程项目安全生产的第一责任人,应当由取得相应执业资格的人员担任,对建设工程项目的安全施工负责,落实安全生产责任制度、安全生产规章制度和操作规程,确保安全防护、文明施工措施费用的有效使用,及时、如实报告生产安全事故。

第二十三条 对危险性较大的涉及深基坑、地下暗挖工程、高大模板等工程的专项施工方案,施工单位应当组织专家进行论证、审查。专家组成员应当在有关部门设立的专家库中选取。

第二十四条 施工单位在建设工程施工前,应当向建设行政主管部门书面告知施工现场所具备的安全生产条件,施工过程中,定期报送建设工程安全生产检查报告和相关表格,详细说明对所承建的建设工程进行的安全检查和事故隐患排查处理情况。

第二十五条 施工单位应当遵守建设工程安全生产评价有关规定并及时向建设行政主管部门提交工程安全评价相关资料。

第四章 施工现场管理

第二十六条 建设工程项目开工前,施工单位应当在工程项目部设立安全生产领导小组,按规定配备专(兼)职安全生产管理人员。建设工程实行施工总承包的,安全生产领导小组由总承包企业、专业承包企业和劳务分包企业项目负责人、技术负责人和专职安全生产管理人员组成。

第二十七条 安全生产管理人员以及电工、焊工、架子工、起重司机、起重信号司索工、起重机械安装拆卸工、吊篮安装拆卸工等特种作业人员必须持证上岗。

施工单位应当按照国家有关规定组织安全生产管理人员及特种作业人员等从业人员进行安全生产教育培训。

第二十八条 施工单位项目负责人不得同时在两个及两个以上的建设工程项目上担任项目负责人,或者允许他人以自己的名义实施工程项目安全生产管理。

项目负责人应当根据工程特点、施工方法、施工程序,按照法律法规和工程强制性标准的要求,组织制定和落实安全施工措施,消除安全事故隐患,确保施工安全。

安全施工措施应当包括:防火、防毒、防爆、防洪、防尘、防雷击、防触电、防坍塌、防物体打击、防机械伤害、防高空坠落、防交通事故、防寒、防暑、防疫、防环境污染等方面的措施。

第二十九条 施工单位办理施工起重机械等设施的使用登记须提交以下资料:

(一)建筑起重机械等设施使用、出租、安装、监理等有关单位共同验收合格的验收记录;

(二)使用单位设备管理人员名单和特种作业操作资格证书及安全操作规程;

(三)安全操作技术交底的有关资料;

(四)法定检验检测机构出具的检验检测合格报告;

(五)建筑起重机械等设施安全管理制度(包括生产安全事故应急救援预案);

(六)建筑起重机械等设施备案证明;

(七)安装单位告知的相关资料;

(八)施工现场起重机械等设施作业环境平面布置图和基础图。

第三十条 进入施工现场的施工起重机械、整体提升脚手架、模板等自升式架设设施未经验收或验收不合格的,不得使用。

第三十一条 施工单位专职安全生产管理人员负责施工现场当天作业之前的安全检查和施工期间安全生产巡查,发现安全事故隐患,应当及时向项目负责人和安全生产管理机构报告;对违章指挥、违章作业的,应当立即制止,并如实填写建设工程安全员监督日志。

第三十二条 施工单位应当遵守安全文明施工以及有关环境卫生的强制性标准、技术规范和规章制度,在施工现场采取有效措施,防止施工作业对人身和环境的危害和污染。

第三十三条 施工单位应当建立健全建设工程安全管理资料档案。安全管理资料主要内容包括:

(一)安全生产保证体系文件,包括法律、法规、规章、标准、规范;

(二)各级安全生产责任制、安全生产规章制度和安全操作规程;

(三)安全生产资金保障制度及安全防护、文明施工措施费使用计划及实施情况;

(四)安全生产目标管理,包括:伤亡控制指标、安全生产达标、文明施工目标等考核落实情况;

(五)施工组织设计、安全专项施工方案、安全技术措施;

(六)工程安全技术交底,包括工程项目安全总交底、分部分项工程安全技术交底;

(七)企业从业人员安全教育培训内容以及考核记录、特种作业人员特种安全教育和持证上岗情况;

(八)安全事故报告处理制度及工伤事故处理档案;

(九)安全检查验收制度,包括起重机械、施工机具、脚手架搭设、施工临时用电等检查验收;

(十)定期与日常检查记录,包括检查内容、存在问题、整改措施、验收结果、安全评价等书面记录。

第三十四条 建设工程施工阶段安全生产评价结果为不合格的,施工单位应当对施工存在的问题和安全事故隐患按照安全生产评价规定的标准进行整改。

第三十五条 建设工程施工过程中发生伤亡事故,事故现场有关人员应当立即向本单位负责人报告;单位负责人接到报告后,应当于1小时内向市建设行政主管部门和事故发生地安全生产监督管理部门报告。情况紧急时,事故现场有关人员可以直接向市建设行政主管部门和安全生产监督管理部门报告。

第五章 法律责任

第三十六条 建设单位违反本办法,有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令改正,给予警告,并可以处1000元以上10000元以下的罚款:

(一)工程开工建设未落实安全施工措施的;

(二)接到监理单位重大安全事故隐患报告后,未要求施工单位停工整改的;

(三)工程被责令暂停施工后,重大安全事故隐患未消除,强制或暗示施工单位继续施工作业的。

第三十七条 监理单位违反本办法,有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令改正,给予警告,并可以处5000元以上20000元以下的罚款:

(一)施工现场未设立工程项目监理机构的;

(二)对不符合工程建设强制性标准的或无安全针对性指导内容的安全施工措施、专项施工方案和整改报告签字实施的;

(三)未按规定编制含有安全监理内容的监理规划和监理实施细则的。

第三十八条监理单位违反本办法,有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令改正,给予警告,并可以处1000元以上10000元以下的罚款:

(一) 总监理工程师未按规定监理工程项目的;

(二)未按规定配备专业监理人员的;

(三)未对施工现场建筑施工机械和安全设施进行审查核验即签署使用意见的;

(四)未督促施工单位进行安全检查和整改复查的;

(五)未对施工单位工程项目安全生产评价情况实施监理的。
第三十九条施工单位违反本办法,有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令改正,给予警告,并处5000元以上30000元以下的罚款:

(一) 未制定本单位和工程项目安全生产应急救援预案的;

(二)开工前未按规定报请安全生产条件核验或经核验不合格仍擅自施工的;
(三) 施工单位项目负责人同时在两个及两个以上的建设工

程项目上担任项目负责人,或者允许他人以自己的名义实施工程

项目安全生产管理的;

 (四) 办公、生活区与作业区未按国家和地方相关标准设置

的;

(五) 违反建筑安装工程安全技术规程和安全操作规程的;

(六) 需专家论证的工程未经论证、审查的;
(七) 工程项目未按规定进行安全生产评价的;

(八) 未做施工安全生产记录、未建立安全生产管理档案、

未按规定上报安全检查报告和各类安全报表的。

第四十条建设、勘察、设计、施工、工程监理单位以及其他与建设工程安全生产有关的单位,未履行安全生产责任,违反本办法规定的其他行为,由建设行政主管部门及其他有关行政管理部门在各自职责范围内,依照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。

第四十一条 建设工程安全生产监督管理部门及其工作人员在建设工程安全生产监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则


第四十二条 交通、水利等专业建设工程的安全生产监督管理可参照本办法执行。

第四十三条 本办法自2010年1月1日起施行。


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锡林郭勒盟行政公署办公厅关于印发锡林郭勒盟行政公署办公厅公文处理办法的通知

内蒙古自治区锡林郭勒盟行政公署办公厅


锡林郭勒盟行政公署办公厅关于印发锡林郭勒盟行政公署办公厅公文处理办法的通知


锡署办发〔2007〕7号



各旗县市(区)人民政府(管委会),行署各委、办、局,各事业单位,中直、区直各部门:
现将《锡林郭勒盟行政公署办公厅公文处理办法》印发给你们,请认真遵照执行。



二○○七年一月二十二日



锡林郭勒盟行政公署办公厅
公 文 处 理 办 法



第一章 总 则
第一条 为规范公文运转,提高工作效率,根据《国家行政机关公文处理办法》、《锡林郭勒盟行政公署工作规则》制定本办法。第二条 行署办公厅办理上级来文、下级来文和制发本级文件时适用本规定。第三条 公文处理的过程应坚持求真务实、精简高效的原则。第四条 公文处理应严格按规定的程序进行,自下而上逐级审核把关,逐级送审签批。第五条 行署办公厅秘书一处负责行署机关的公文运转行署和行署办公厅领导和政务处室的工作人员,应严格执行公文处理的程序和规则,确保公文办理及时、准确、安全。
第二章 上级文件
第六条 上级文件是指中共中央及办公厅、国务院及办公厅、自治区党委及办公厅、自治区政府及办公厅(包括自治区厅局)等上级机关发至行署的文件。
第七条 收到上级来文后应进行清点、登记,除密级文件外,其中一份用于传阅,其余文件分发各领导。分发按照盟长、分管副盟长、秘书长、盟长助理、分管秘书长(主任)的顺序进行。来文份数较少而分管秘书长(主任)和相关处室必须留存的,可复印后分发。机要室每月将收文目录印发各领导和处室,供查阅参考。第八条 上级文件的签收、分发应在一个工作日内完成。为了节省领导阅文的时间,要根据工作分工提出拟办意见,严格控制传阅范围。(一)内容属于综合性和重大问题的文件,由秘书长提出拟办意见,呈送盟长、常务副盟长阅批;(二)内容只涉及分管领导的,由分管副秘书长(主任)提出拟办意见,呈送分管盟长、秘书长阅批;(三)办文人员不能判定由哪个领导分管的,送秘书长批办,然后根据秘书长批示的意见分发、传阅。(四)分管秘书长(主任)不得直接签署呈批盟长的意见;确需盟长批阅的文件,由分管秘书长签署意见,由秘书长视情况签批。第九条 文件经秘书长(主任)提出拟办意见后,办文人员要按照拟办意见办理。传阅件原则上按照领导排序进行,但主要领导外出的,可先送其他领导批阅,待主要领导回来时再送阅;需要办理的文件先复印给有关部门或处室办理,原件继续按顺序传阅。盟长、副盟长批注的办理意见,办文人员要及时送秘书长(主 任)和处室阅知。第十条 对传阅各领导的文件要跟踪催阅。送秘书长(主任)批办文件应在一个工作日内完成,急件随到随办;传阅的文件应在两个工作日内阅毕,超过两日未阅的,送其他领导阅。第十一条 上级文件办理到以下程序可以注结:(一)传阅的文件,各领导都已阅知并签名;(二)需要转办并提出贯彻意见的,已将领导批示意见送相关部门或处室阅知;(三)会议通知类的上级文件已通知各参会人员并按要求上报参会人员名单。属电话会议通知的,已通知各参会人员并与电话会议室联系确认;(四)可一次办结的文件有了具体结果。
第三章 下级文件
第十二条 下级文件是指各旗县市(区)人民政府(管委会)和盟直各部门向盟行署报送的请示、报告、意见,或向行署办公厅报送的具有请示、报告性质的公文。第十三条 下级上报的专业性文件由分管秘书长(主任)提出具体、可行的处理意见后,送分管副盟长阅批。按照分工负责的原则,盟长不批阅下级的专业性文件。综合性及重大问题的请示、报告,由秘书长签批后呈送盟长阅批。除盟长直接交办的事项外,
分管的秘书长(主任)不得直接签署盟长阅批。第十四条 盟长的重要批示由分管盟长和秘书长协调相关地区、部门落实,副盟长的批示由分管秘书长协调相关地区、部门落实。办文人员应及时送分管盟长、秘书长、分管秘书长(主任)及有关处室阅知;需转有关部门办理的,由主办处室办理转办手续。第十五条 请示件应自收文之日起5个工作日内办理完毕。领导外出不能及时处理的,可通过电话、电传的形式请示,也可根据秘书长(主任)的意见呈其他盟长阅处。确因特殊情况不能按时办结的,应向来文机关说明情况。第十六条 需要转办的文件,应对主办机关提出明确的办理时限。一般事项应在5个工作日内办结并书面反馈意见,特别复杂的事项不能在规定时限办结的,应说明情况。第十七条 凡转送有关机关办理的文件,主办科室要定期催办,特别重要或紧急的事项要跟踪催办。超过办理时期未反馈办公理结果的,应要求主办机关说明情况,并督促主办机关采取措施尽快办理。催办过程要作简要记录,重要情况要及时向有关领导汇报。
第四章 本级文件
第十八条 本级文件是指行署、行署办公厅制发的各类文件。第十九条 行署文件、行署办公厅文件及内部传真电报应首
先由行署工作部门草拟初稿,经单位主要领导审签后送行署办公厅,由相关政务处室审核把关,专业性文件由分管秘书长把关,综合性文件由分管政务工作的秘书长把关后呈送秘书长阅批。第二十条 由行署相关工作部门草拟初稿的文件,经办人员在核稿过程中,如发现需会签或协调解决的重要问题,可提出意见,由分管秘书长(主任)予以协调。对于改动较大特别是需要对实质性内容进行修改的文稿,应请主办机关负责人审阅并签署意见,必要时还应请会签机关负责人审阅并签署意见。第二十一条 公文的签发权限。行署制发的上行文,由盟长或常务副盟长签发。已经在党政联席会议、行署常务会议或盟长办公会议上议定的文件,由分管盟长签发。行署制发的单项下行文或平行文,由分管副盟长签发,属于综合性的重要文件,由分管副盟长审签后,送盟长或常务副盟长签发。行署发布的决定、人员任免、奖惩等文件,由盟长签发。行署常务会议形成的纪要,一般由秘书长签发,重要问题由盟长或常务副盟长签发。盟长办公会议形成的纪要,由主持会议的领导签发。行署拟发的文件,在盟长、副盟长、秘书长签发之前,有关政务处室的处长、分管副秘书长(主任)必须认真核稿签字,把好政策、数据、文字关。行署文件由盟长签发的,分管副盟长先审签;由副盟长签发的,分管副秘书长(主任)先审签。
办公厅文件由秘书长签发的,分管副秘书长先审签;由副秘书长签发的,政务处室处长先审核。办公厅制发的综合性文件,由秘书长签发;一事一议的具体工作文件由分管副秘书长(主任)签发。第二十二条 盟委、行署联合行文,由盟长或常务副盟长审批后报送盟委签发;盟委、行署领导已有明确意见的,如无原则性修改,经秘书长审批后报盟委签发。第二十三条 盟委办、行署办联合行文,由分管秘书长(主任)签批意见后报送盟委办签发;重要事项由秘书长签批意见后再报送盟委办签发。第二十四条 行署各部门和各旗县市区人民政府报送行署或行署办公厅的公文,凡不符合《国家行政机关公文处理办法》、《内蒙古自治区行政机关公文处理实施细则》规定的,应退回报文单位重新报送。第二十五条 各部门请示行署事项如涉及其它部门职责,主办部门要主动征求相关部门意见,协办部门要积极配合,把经过认真研究、形成共识的问题上报行署;经协商仍不能取得一致性意见的,主办部门应列出各方理由,由分管副盟长或秘书长协调决定。第二十六条 行署的文件以及会议内容,需要公布的,经分管秘书长(主任)批准后,通过网站或新闻媒体向社会公布;重要文件及会议内容需用公布的,由秘书长批准。
第五章 附 则
第二十七条 盟直各部门向行署报送的简报,由信息处采编后分送各领导,各领导在信息刊物上的批示由相关处室办理;发至行署的各类请柬、邀请函等送秘书长批办。第二十八条 紧急事项或领导同志直接交办的事项需要直接呈送领导本人的,由发文单位直接送领导同志秘书转交,领导秘书根据文件内容,视情况及时向秘书长、分管秘书长汇报,便于工作衔接和落实。第二十九条 本规定自印发之日起施行,此前有关公文运转的规定废止。第三十条 本规定由行署办公厅秘书一处负责解释。




联合开发房地产若干法律问题

山东正洋律师事务所 张洪涛


内容摘要:联合开发房地产引发极易引发纠纷,且司法实践中认识不一。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法效等法律问题进行探讨。
关键词:联合开发 房地产 概念 特征 组织方式 有效性

对于房地产开发业,土地和资金都是必不可少的资源,缺了任何一个,开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商,也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带,促成了资金和土地的结合,盘活了诸多房地产项目,对房地业的发展功不可没。但同时,联合开发引发的纠纷也不在少数,且纠纷一旦发生,往往标的数额巨大,案情错综复杂(例如,每年最高人民法院审理的民事案件中,此类案件都占很大比例)。因此,如何界定联合开发的性质,如何确保联合开发行为的合法有效,如何从法律角度预防纠纷的发生等问题,就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考,现呈现给各位方家,希望能起到抛砖引玉之效。
一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征:
所谓联合开发房地产,指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权,另外一方提供资金、技术、劳务等,合作开发土地,建筑房产等项目,共担风险,共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方,我们称之为供地方;另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业,我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲,任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴,不限于一方出地一方出资,也可以双方共同出资;不限于进行房地产开发经营,也可以是建房自用;不限于双方都是法人或其他组织,也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作;不限于在城市规划区国有土地上进行建设,也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营,具有如下特征:
(一)、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件: 设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:(一)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
(二)贯彻责、权、利统一的原则。
实践中,有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如,甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定:甲公司仅负责提供建设用地,不参与项目的建设管理,不论项目是否赢利,乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定,此类条款属于联营合同的“保底条款”,应认定为无效。需要指出的是,所谓的责权利统一,是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的,是指从宏观上看,双方权利和义务向统一,并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说,在项目的建设工程中,不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作(或者仅派人监督),而是由房地产公司全权负责,这并不意味着违反了该原则。
(三)法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系,错综复杂。首先是合作双方的关系,如上文所说应属联营关系,而联营又分为法人型联营和松散型联营,组织形式和权利义务分配都需要仔细约定(文将详细分析);其次是联合体与政府主观部门的关系,开发房地产的各个环节,立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督,最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作,办理证件或批文都应以合作双方的名义办理,只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是,教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系,包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定,联合开发房地产可以采取三种方式:
(一)、组建新的法人。即双方出资(城市房地产管理法)第二十七条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。)成立项目公司,以项目公司的名义进行开发,双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多:比如组建项目公司需要一定的时间,成立规范的管理机构,费用较高且容易错过商机;再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续,而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方,对合作者来讲这当然是不合算的。
(二)、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构,实践中有的叫“联建办公室”,有的称“联合管理委员会”不一而足,其职责是协调双方的关系,对合作中的重大事项作出决策,具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构,并非独立民事主体,不具有缔结合同等民事权利能力,也不能对立承担民事责任。实践中,曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例,显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了:某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能,而且堂而煌之地挂起排子,刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》,最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况,联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识,并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
(三)、不成立联合机构, 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式(统称非法人型联营)中,除了合作双方之间容易产生纠纷外(下文将详细论述),实践中争议较大的还有一个问题:即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任(不论以合作任何一方的名义直接产生)都承担连带责任?有一种观点对此持肯定态度,理由是联合开发的项目最终由双方共同收益,本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任,至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力,只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例,按照这种观点,法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生,就可以判令联合开发双方承担连带责任,而不必考虑该合同是哪一方签定的,也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为,对此问题不能一概而论,应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任,自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任,则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同,当事人人约定的内容不同,合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资,即一方提供土地使用权,另一方出资金,双方在项目完成后,共同出售,共同出售,共同分享利益,则此类合同就是合伙合同,双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任;如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作,且进行建筑物与土地使用权的交换,则此类合同为加工承揽与互易的混合合同,双方对各自的行为独立承担责任。
二、 签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
  联合开发房地产合同内容复杂,标的巨大,履行期限长,双方利益针锋相对,极易引发纠纷;而一旦产生纠纷,由于目前我国相应的法律规定尚不具体,实践中对其法律性质认识不一,诉讼周期一般都很长,后果难以预测。因此,签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验,笔者认为以下几点尤其应当重视:
(一)、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定,杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任,建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
(二)对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益,一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐,因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系,虽然在同一项目中,位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例,而对具体位置只字不提,在分配时出现纠纷就不难理解了。另外,由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异,如何处理,也应事先作出约定。
(三)、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长,过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务,而且也能够保证项目顺利进行。比如,如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地,而合同又缺乏响应的违约条款,不但会造成供地方没有压力,而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑,进而矛盾激化,合作破裂。而如果约定了明确违约责任,比如迟延一天,相应减少若干平方米的房产分配,迟延超过若干天,对方可以杰出合同,并支付一定数额的违约金。
(四)、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图,而不能借联合开发房地产项目之明,而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定,出资方仅负责提供资金,不承担其他义务,由对方在项目完工后返还(当然要高于原出资数额)。根据国家有关部门金融法规,禁止企业间互相借贷收取利息,因此上述合同被法院认定为无效。对此,双方当事人在签定合同时,要倍加注意。
(五)、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续,往往效力待定,合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
四、 做好联合开发审批备案工作,确保项目的合法性。
以协议方式(即不组建项目公司)联合开发房地产,双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中,可以采用共同列名的方式,即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明;也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称,在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善,是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
                     (完)
 参考书目:
 1、《民法学》 郑立 王做堂 北京大学出版社
 2、《房地产开发法律实务》  朱树英 法律出版社
 3、《房地产合同实务》    符启林 邵挺杰人 法律出版社
 4、《房地产法》       符启林  法律出版社
 5、《民商法律总则理解适用与案例评析》  高言 田土永 人民法院出版社
 6、《房地产案件新问题与判解研究》 马原 人民法院出版社