吉林省通化市人民政府


通化市物业管理办法

政府令 【 2010 】 11号


《通化市物业管理办法》已经2010年5月20日市政府第3次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。




　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　 市 长 田玉林

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二O一O年六月十三日　　　　






　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　通化市物业管理办法

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则

第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条　本办法适用于我市市区物业管理活动。
本办法所称物业管理，是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人，由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
第三条　物业管理活动应当坚持业主自治、专业服务与政府监督的原则。
第四条　建立完善市、区、街道办事处、社区四级物业管理体系。
(一)市物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。其主要职责：
1.贯彻执行物业管理的法律法规，执行国家物业管理的有关规定，制定物业管理的相关制度；
2.负责物业服务企业资质审核，物业专项维修资金、物业维修保证金、物业服务保证金以及小区内道路或场地修复保证金的监督管理工作；
3.负责批准协议选聘物业服务企业及招投标选聘物业服务企业备案工作；
4.负责全市物业服务查验接收的监督管理；
5.负责划分物业管理区域；
6.负责全市物业管理小区达标考评工作；
7.负责受理物业管理信访，调解处理纠纷，查处物业管理违法行为；
8.协调、指导各相关部门的物业管理工作；
9.定期组织由市、区各相关部门，街道办事处和社区居民委员会参加的物业管理联席会议；
10.负责指导市物业管理协会开展工作。
其下设的物业管理办公室负责日常工作。
(二)区物业行政主管部门全面负责本辖区物业管理工作。其主要职责：
1.负责物业管理法律、法规、政策的贯彻落实；
2.负责指导街道办事处开展物业管理工作；
3.负责本辖区业主大会、业主委员会的监督和指导工作；
4.参与本辖区物业服务查验接收工作；
5.参与物业维修保证金、物业服务保证金使用的监督管理工作；
6.参与本辖区物业管理小区达标考评工作；
7.负责受理本辖区物业管理投诉，查处物业管理违法行为。
(三)街道办事处应当履行以下职责：
1.组织业主召开首次业主大会会议，指导业主委员会换届工作；
2.指导、协调物业服务企业、业主大会、业主委员会、社区居民委员会开展物业管理工作；
3.对违反物业管理法律、法规的行为向有关部门报告；
4.受理本辖区物业投诉，调解物业管理纠纷。
(四)社区居民委员会在街道办事处的指导下，做好以下物业管理工作：
1.监督、协助物业服务企业开展物业服务工作；
2.监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动；
3.配合街道办事处组织召开首次业主大会会议和业主委员会换届工作；
4.调解物业管理活动纠纷；
5.劝阻违法拆改房屋和私自搭建建(构)筑物、损坏公共设施等行为，并向有关部门报告。
社区居民委员会设置专职人员，具体负责物业管理工作，并接受物业行政主管部门的指导。
第五条　建设、规划、公安、物价、工商、环境保护、区民政等相关部门在物业管理活动中应当履行下列职责：
建设部门负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量及其配套设施是否完善的监督管理；负责弃置垃圾、破坏市政公用设施及饲养畜禽、圈地、耕种等行为的监督管理。
规划部门负责核定、验收物业服务用房等配套设施是否按照批准的规划设计配建的监督；负责棚、亭、厦等违法建(构)筑物建设行为的监督管理。
公安部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线，对停放大型客车、货车和危险品运输等车辆的行为进行管理；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道、消防设施和消防安全工作进行检查和指导。
物价部门会同市物业行政主管部门，负责制定物业服务收费办法，定期公布物业服务收费政府指导价格，查处价格违法行为。
工商部门负责物业服务企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进行监督管理。
环境保护部门负责物业管理区域内经营场所排放油烟污染，生产、建筑噪声扰民等行为的监督管理。
区民政部门负责组织、协调街道办事处、社区居民委员会开展首次业主大会和业主委员会换届工作。
教育、人力资源和社会保障、卫生、食品药品监督、文化新闻出版和体育、公安、工商等部门审批物业管理区域内的经营场所时，应当查验有利害关系业主同意改变原房屋使用用途的书面意见和市、区物业行政主管部门，以及街道办事处的审核意见。
第六条　新建住宅物业和向两个以上业主出售的非住宅物业应当实行物业管理。
原有住宅、非住宅物业的业主应当通过选聘物业服务企业、自行管理或者委托他人管理的方式，创造条件逐步实行物业管理。
旧住宅小区改造后达到物业管理条件的，应当通过选聘物业服务企业的方式实行物业管理。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二章　业主及业主大会

第七条　物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。业主、业主大会按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，享有权利，承担义务。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
第八条　业主入住达到50%以上或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的，街道办事处应当及时组织召开首次业主大会会议。
分期建设的物业项目，首期入住的业主达到50%以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到前款规定的条件时，应当重新组织召开业主大会会议。
物业管理区域内，业主人数少于30人的，或者业主一致不同意成立业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条　街道办事处组织召开首次业主大会会议前，应当成立首次业主大会会议筹备组。
首次业主大会会议筹备组由5至7名成员组成，包括街道办事处、社区居民委员会负责人、开发建设单位代表、业主代表。筹备组组长由街道办事处的负责人担任。
首次业主大会会议筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十条　首次业主大会会议筹备组应当拟定《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》，确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单后，在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
首次业主大会会议筹备组应当自组成之日起30日内，在街道办事处组织下，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
第十一条　首次业主大会会议所需费用按下列规定分摊：
(一)五年内新建的住宅小区由开发建设单位承担；
(二)五年以上有物业服务公司的住宅小区由物业公司承担；
(三)五年以上没有物业服务公司的住宅小区由市政府从城市维护费中列支。
第十二条　业主大会会议决定事项可以采用集体讨论，也可以采用书面征求意见的方式，并实行投票表决。参加人员应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。
住宅物业的业主投票权按套计算，每套住宅计1票。
非住宅物业的业主投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。
第十三条　《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项依法作出约定。
《管理规约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
《管理规约》对全体业主具有约束力。
第十四条　业主大会会议通过的决定，业主委员会和全体业主必须履行。
业主大会会议作出的决定违反法律、法规规定的，市物业行政主管部门或者街道办事处有权责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会一般由15人以下的单数组成，应至少有1名社区居民委员会成员。根据工作需要，可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。
业主委员会成员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
第十六条　经业主、业主大会同意，业主委员会代表业主行使权利，并履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定；
(二)召集业主大会定期会议和临时会议，并应当书面通知街道办事处和社区居民委员会；
(三)按照业主大会的决定定期以书面形式，向业主、业主大会通报物业服务情况和业主大会、业主委员会活动经费使用情况；
(四)受业主、业主大会委托，通过招投标或者其他方式选聘物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(五)了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(六)组织实施业主自行管理物业工作；
(七)监督《管理规约》的实施；
(八)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会不得从事与物业管理活动无关的行为。
第十七条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料到市物业行政主管部门和街道办事处备案：
(一)业主大会成立情况材料；
(二)物业管理区域基本情况材料；
(三)业主委员会选举办法，业主委员会组成人员情况材料及身份证明；
(四)《管理规约》及《业主大会议事规则》。
业主委员会备案事项发生变更的，应在变更后30日内，向原备案部门办理备案变更手续。
第十八条　业主委员会应当建立档案。内容包括：
(一)各种会议的书面材料；
(二)业主委员会选举产生、备案材料；
(三)物业服务合同；
(四)业务往来材料；
(五)维修资金使用情况材料；
(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。
业主委员会档案应当由专人保管，不得损毁、遗失。业主委员会换届改选时，应当将档案资料移交至下一届业主委员会。
第十九条　业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的规定，按期进行换届改选。因故未能按期换届改选的，街道办事处应当督促业主委员会进行换届。在此期间，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生。
第二十条　业主大会会议和业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，经业主大会会议通过，可以在物业服务合同中约定或者在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。
第二十一条　业主、业主大会、业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物、产生超标准噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费用等损害其他业主合法权益的行为，有权依照法律、法规以及《管理规约》的规定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，也可以向有关管理部门报告，请求处理。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　物业服务企业管理

第二十二条　物业服务企业取得资质证书后，应当在资质等级范围内从事物业管理活动。
物业服务企业的名称、法定代表人发生变更的，以及歇业、分立、合并的，应当在营业执照变更后15日内办理资质变更或注销手续。
物业服务企业资质证书必须在物业服务企业办公场所明示。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
第二十三条　非本市的物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，应当事先持资质证书报市物业行政主管部门备案，并主动接受其监督。
第二十四条　物业服务企业的专业管理人员，应当取得国家或者行业相应的职业资格证书后，方可从事物业管理活动。
职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。
第二十五条　物业服务企业应当向市物业行政主管部门指定的银行账户存储物业服务保证金。标准为物业服务项目6个月的物业服务费用。
物业服务企业存储物业服务保证金后，市物业行政主管部门向物业服务企业出具物业服务保证金交纳证明。
第二十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，违反物业服务合同，有下列行为之一的，由业主申请，经市、区物业行政主管部门审查核实后，扣减物业服务保证金，并依法对受侵害的业主给予补偿。
(一)未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费的；
(二)未按合同约定的标准提供服务的；
(三)擅自撤出物业服务项目的；
(四)违反规定向业主收取不应该收取的费用的；
(五)损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的。
第二十七条　物业服务企业退出服务项目时，应当与业主委员会协商，业主委员会同意后，经市、区物业行政主管部门确认，返还物业服务保证金。有异议的，可通过仲裁或者诉讼方式解决。
第二十八条　物业服务企业享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费用；
(二)接受业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务，并向接受服务的业主收取约定的费用；
(三)选聘专营企业承担专项服务；
(四)对损害物业共用部位、共用设施设备的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。
第二十九条　物业服务企业应当履行下列义务：
(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务，收取物业服务费时使用专用发票；
(二)被开发建设单位或者业主大会选聘后，及时备案，并存储物业服务保证金；
(三)每半年公布一次物业服务费用的收支情况明细；
(四)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督；
(五)制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告；
(六)建立物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。
第三十条　市物业行政主管部门每年定期对物业服务企业遵守法律法规、信用程度、服务满意率等方面进行考核评定，评定结果在媒体上公布。对评定不合格的物业服务企业，责令限期整改；整改后仍不合格的，取消其在本市承接物业服务的资格。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　前期物业管理

第三十一条　前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
开发建设单位须按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标或协议选聘的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
选聘的物业服务企业按照物业服务收费标准提供相应的物业服务。
开发建设单位销售物业时，须向买受人明示前期物业服务合同，承诺物业服务标准和收取的物业服务费用必须明确告知物业买受人，在承诺的期限内不得擅自降低物业服务标准、提高物业服务收费标准。
第三十二条　新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业，应当按照下列规定，配置物业管理用房：
(一)建筑面积10万平方米以下的按照不少于总建筑面积4‰配置，但最小不得低于100平方米；
(二)建筑面积超过10万平方米(含本数)的，超过部分按照2‰配置。
物业管理用房应当设置在物业管理区域中心位置或者主出入口附近，并且是具有独立使用功能的地面以上的一层及毗连房屋。
物业管理用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公室、门卫室、监控室、储藏间等。
规划行政主管部门应在规划设计总图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积。规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由市物业行政主管部门统一管理。未经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意，不得改变物业服务用房的用途。
改变物业管理用房使用用途有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照全体业主或者业主大会会议的决定使用。
第三十三条　已交付使用的但建设单位未提供物业管理用房的物业管理区域，如规划设计已有物业管理用房，无论是否已分摊计入建设成本，建设单位必须按本办法第三十二条规定的标准向业主无偿提供。
旧住宅小区改造后，按照本办法第三十二条规定，最小不得低于50平方米的标准，由市物业行政主管部门会同规划等相关部门，依法补建或利用原有房屋配置物业管理用房。
政府投资或以政府为主导的棚户区改造项目竣工后，建设单位要在市规划行政主管部门的监督下，按不低于房屋总建筑面积5‰的比例，向市物业行政主管部门提供项目配套沿街经营性商业用房。该房屋产权归国家所有，由市物业行政主管部门监督管理。经营性用房出租收益作为安置房管理服务专项资金，由市物业行政主管部门综合平衡使用，定向用于补贴减免的安置房物业服务费及安置房使用管理工作。经营性用房收益不足的，由市财政在城市维护费中列支补贴。
第三十四条　开发建设单位应当制定《临时管理规约》。《临时管理规约》不得违反法律法规的规定，不得侵害物业买受人的合法权益。
开发建设单位销售物业时，须向物业买受人明示《临时管理规约》。
《临时管理规约》对全体业主具有约束力。《临时管理规约》在《管理规约》生效后，即行失效。
第三十五条　住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业的开发建设单位，应当向市物业行政主管部门申请确认物业管理用房，划分物业管理区域后，通过招投标方式选聘物业服务企业。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物业行政主管部门备案：
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
(二)招标公告或者招标邀请书；
(三)招标文件；
(四)法律、法规规定的其他材料。
市物业行政主管部门发现招标行为有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第三十六条　开发建设单位确定中标的物业服务企业后，应当在与中标的物业服务企业签订前期物业服务合同后30日内，持下列资料到市物业管理行政主管部门备案：
(一)评标委员会的评标报告；
(二)中标人的投标文件等资料；
(三)前期物业服务合同；
(四)《临时管理规约》；
(五)招标代理委托合同；
(六)物业服务保证金交纳证明；
(七)物业专项维修资金代交保证书；
(八)法律、法规规定的其他材料。
市物业行政主管部门备案后，向开发建设单位出具《实施物业管理证明》。
第三十七条　通过招投标方式选聘物业服务企业，应当由开发建设单位从市物业行政主管部门建立的专家库中随机抽取确定评标委员会成员。
评标委员会由开发建设单位代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上的单数，其中开发建设单位代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
投标人少于3个或者建筑面积多层4万平方米以下、高层2万平方米以下的住宅物业，建筑面积1万平方米以下的非住宅物业，经市物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。
第三十八条　开发建设单位申请协议选聘物业服务企业的，应当向市物业行政主管部门申请确认物业管理用房，划分物业管理区域后，持下列资料到市物业管理行政主管部门办理审批手续：
(一)规划图纸；
(二)物业服务企业营业执照、资质证书及法定代表人身份证明；
(三)《临时管理规约》；
(四)物业服务项目的标准和要求；
(五)法律、法规规定的其他材料。
符合条件的，市物业行政主管部门向开发建设单位核发《协议选聘物业服务企业批准书》。
第三十九条　开发建设单位确定协议选聘的物业服务企业后30日内应当持下列资料到市物业行政主管部门办理《实施物业管理证明》。
(一)《协议选聘物业服务企业批准书》；
(二)前期物业服务合同；
(三)物业服务保证金交纳证明；
(四)物业专项维修资金代交保证书。
符合条件的，市物业行政主管部门向开发建设单位核发《实施物业管理证明》。
第四十条　开发建设单位应当按照下列规定完成前期物业服务的招投标或协议选聘工作：
(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前；
(二)现售商品房在正式销售30日前。
第四十一条　开发建设单位在申领商品房预售许可证时，应当向市物业行政主管部门报送下列材料：
(一)标注物业服务用房具体位置和面积的规划详图及书面证明；
(二)物业共用部位、共用设施设备使用房屋清单；
(三)《实施物业管理证明》。
新建商品房屋初始登记时，应当报送上述(一)、(二)款资料，由房屋权属登记机关确认、记载、存档。
第四十二条　新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业交付使用前，市物业行政主管部门应当组织开发建设单位、物业服务企业或其他管理人，依据《吉林省物业服务查验接收办法》(吉建房〔2009〕36号)对物业进行查验。主要资料有：
(一)质量监督、规划、消防、水、电、气、暖、通讯、有线电视、电梯等配套设施及验收合格文件；
(二)水、电、气、暖、通讯、有线电视等专业管理单位移交协议；
(三)物业专项维修资金足额交存证明；
(四)物业维修保证金交存证明；
(五)《实施物业管理证明》。
查验合格的，市物业行政主管部门向开发建设单位核发《物业查验合格证明》。
开发建设单位在办理房屋初始登记时，应当向房屋权属登记机关提供《住宅物业查验合格证明》，否则不予受理。
第四十三条　开发建设单位与物业服务企业承接验收后，向物业服务企业移交下列资料：
(一)物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)法律、法规规定的其他资料。
开发建设单位在与物业服务企业签订承接验收协议之日起10日内，向市物业行政主管部门备案。
第四十四条　开发建设单位在物业交付使用前，应当按照上一年度市建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价2%的标准，向市物业行政主管部门指定的银行账户存储物业维修保证金，作为保修期内属于建设单位物业质量责任的维修费用保证，保修期满后按规定返还。
第四十五条　物业服务企业在业主委员会成立前解除前期物业服务合同的，应当提前30日告知开发建设单位，并移交本办法第四十三条规定的资料。开发建设单位必须选聘新的物业服务企业，进行物业服务。前期物业管理期间，开发建设单位不得放弃物业服务。
第四十六条　开发建设单位自行将未经验收或验收不合格的房屋交付使用，并自行组织物业管理的，业主有权拒交物业服务费，物业区域内物业管理发生的费用全部由建设单位承担。市建设、物价、物业等行政主管部门按照国家有关规定对建设单位违法、违规行为进行查处。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　物业服务管理

第四十七条　物业管理区域由市物业行政主管部门按下列原则划分：
(一)配套设施设备共用的；
(二)位于同一社区或者位置靠近的；
(三)原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的；
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并且能够封闭管理的；
(五)市物业行政主管部门认为有必要划分为一个物业管理区域的。
第四十八条　物业服务合同期限终止90日前，业主大会、业主委员会与物业服务企业应当协商续约事宜，续约的应当续签合同；不续约的，按照下列规定执行：
(一)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主应当按照物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费用至合同终止之日；
(二)物业服务企业应当在退出服务项目30日前，公布物业服务费用的收支情况，并将已经收取的超出服务期限部分的物业服务费用退还业主；
(三)物业服务企业应当在退出服务项目前10日内，向业主大会、业主委员会移交有关物业使用、维修、养护、更新、改造等全部资料。
第四十九条　物业服务合同期限未满，业主大会或者物业服务企业一方提出解除合同的，应当提前30日书面通知对方。业主委员会应当在此期间组织召开业主大会会议，选聘新的物业服务企业。
业主大会和物业服务企业有物业服务纠纷的，双方可以协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。协商、仲裁或者诉讼期间，业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用，物业服务企业不得终止物业服务。
第五十条　业主或者业主大会共同决定自行管理物业项目的，业主、业主委员会应当做好下列工作：
(一)组织物业管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作；
(二)维护物业管理区域环境秩序和绿化养护；
(三)负责房屋及自行管理区域内道路、步道板等共用部位、共用设施设备的养护和维修；
(四)负责接待业主、物业使用人报修，受理业主投诉和服务费用的收缴、管理、使用。
物业项目自行管理期间，不得放弃管理活动。
第五十一条　实施自行管理的，业主、业主委员会应当在街道办事处的组织、监督、指导下，制定《自行管理规约》，并报街道办事处备案。
《自行管理规约》包括管理事项(房屋本体共用部位维修养护等)、服务质量、服务费用、物业专项维修资金的使用、业主委员会相关人员津贴、违约责任等内容。
第五十二条　业主大会因故不能召开，无人实施物业管理严重影响业主生活的，物业所在地街道办事处可在多数业主同意的前提下，临时委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理，费用由受益人承担。
第五十三条　旧住宅小区改造后的物业，由市物业行政主管部门组织各相关部门，向业主或业主委员会进行物业查验接收，并移交相关资料。区物业行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当协助、指导业主或业主委员会选聘物业服务企业，签订物业服务合同，实施物业管理。
第五十四条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
普通住宅物业服务收费实行政府指导价；其他住宅物业服务收费，参照政府指导价标准实行市场调节价或者政府指导价；非住宅项目物业服务收费实行市场调节价。
市物价主管部门应当会同市物业行政主管部门，依据《吉林省物业服务收费管理实施细则》确定物业服务等级标准、制定政府指导价格，并每年公布一次。
物业服务企业对照相应的服务等级、政府指导价，与业主、业主委员会协商确定收费标准。
通过招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理的，以中标文件确定的收费标准为物业服务费用的具体标准。
第五十五条　物业服务费收取具体标准应当在前期物业服务合同或者物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置或者收费地点予以公示。
第五十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。
第五十七条　业主因为房屋自用部位损坏、房屋质量等问题或者违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会或者社区居民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法通过仲裁或诉讼方式解决。
物业使用人应当在与业主签订的物业租赁合同中，约定缴纳物业服务费用的方式、主体，业主负连带交纳责任。
第五十八条　物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位交纳。
物业所有权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　物业的使用与维护

第五十九条　物业管理区域内的下列共用场所、共用设施设备属于全体业主共同所有，不得擅自处分：
(一)物业管理用房；
(二)按规划配建的非机动车车库；
(三)绿地、道路(含停车位)、场地、水景、文体设施等；
(四)地面架空层、共用走廊；
(五)公共场所和其他依法归全体业主所有的设施设备。　
第六十条　物业使用禁止下列行为：
(一)擅自变动建筑主体和承重结构；
(二)擅自占用、改变、损坏物业共用部位和共用设施设备；
(三)擅自搭建建筑物、构筑物，设置摊点、市场，张贴、涂改、悬挂物品；
(四)乱倒垃圾、乱堆杂物、随意停放车辆；
(五)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
(六)排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声；
(七)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；
(八)违反规定饲养家禽、宠物；
(九)法律、法规和《管理规约》禁止的其他行为。
有前款规定行为的，物业服务企业或者其他管理人应当及时制止；当事人拒不纠正的，物业服务企业或者其他管理人和利害关系人可以书面告知有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时予以处理。
第六十一条　前期物业管理期间，任何单位和个人不得利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按规定办理相关手续，并遵守《管理规约》和物业管理区域公共管理制度，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照全体业主或者业主大会的决定使用。
第六十二条　业主或者使用人应当按照批准的规划用途使用住宅和车库，不得擅自改变住宅或者车库的使用用途。
业主确需改变使用用途的，须经有利害关系业主同意、有关部门批准后依法办理相关手续。
第六十三条　保修期内，业主物业的维修养护由开发建设单位负责。
保修期满后，业主专有部位、设施由业主自行负责。全体业主共有的部位、设施设备的日常维修费用，从业主交纳的物业服务费中列支。
全体业主共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的，从业主交纳的物业专项维修资金中支付。
人为损坏物业专有部分以及共用部位、共用设施设备的，由责任人自行承担维修、赔偿责任。
第六十四条　因维修养护物业或者公共利益需要，有关单位或者个人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会同意。
有关单位和个人或者物业服务企业在征得相关同意后，应当按照恢复道路、场地原状所需维修费50%的标准，向市物业行政主管部门指定的银行账户存储修复保证金，办理临时占用、挖掘道路、场地备案手续后，方可施工。
有关单位和个人或者物业服务企业应当按照约定期限恢复道路或场地原状，经市物业行政主管部门、业主委员会或物业服务企业验收合格后，由市物业行政主管部门全额返还修复保证金。
因突发事件急需维修而占用、挖掘道路、场地的，可在业主委员会或物业服务企业的监督下，边抢修、边向市物业行政主管部门备案。
第六十五条　业主需要装饰装修房屋的，应当遵守建设部《住宅室内装饰装修管理规定》和《临时管理规约》，事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订《住宅装饰装修保证书》。
第六十六条　供水、供电、供气、供热、排水、通讯、有线电视等单位，应当按照下列规定依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备(业主自行增加的设施设备除外)维修、养护的责任。
(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备，实施水表出户的，为用户户内第一个阀门；
(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的，为用户户外的供电设施设备)；
(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备(未分户的为业主专有面积以外的供热设施设备)；
(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备；
(六)通讯设施至用户终端由通讯单位管理维护；
(七)有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位管理维护。
第六十七条　城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准；达不到国家规定标准，需进行二次供水的，不得收取二次供水费用。
供水经营单位供水压力达到国家规定标准，仍需进行二次供水，供水经营单位收取二次供水费的，由其承担二次供水责任；供水经营单位未收取二次供水费的，由业主承担二次供水责任。
第六十八条　产权属于环境卫生保洁单位的环卫设施，由环境卫生保洁单位维护。
实施物业管理区域内的生活垃圾，由物业服务企业或其他管理人从物业管理区域运至垃圾转运站或者环境卫生保洁单位指定的地点后，由市(二道江区)环境卫生保洁单位运至垃圾处理场。未实施物业管理区域内的环境卫生，由区政府、市环卫部门负责；未封闭小区道路维护由市政部门负责。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章　物业专项维修资金

第六十九条　物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，实行物业专项维修资金制度。
物业专项维修资金实行专户存储、专款专用。物业维修资金自存入专户之日起按规定计息，每年转存一次。
物业专项维修资金的管理费用在物业维修资金的增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。
物业专项维修资金的交存、管理、使用，按照国家、省有关规定执行。
第七十条　新建商品房的物业专项维修资金由开发建设单位代为交存，开发建设单位在办理物业企业招投标或协议选聘物业企业备案前，必须与市物业行政主管部门签订物业专项维修资金代交保证书。
开发建设单位在办理房屋初始登记前，应按规定的标准足额代交物业专项维修资金，并由市物业行政主管部门出具全额交存证明。
第七十一条　商品房买受人应按照上一年度市建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价一定比例交存物业专项维修资金。交存标准为：多层物业项目6%，小高层物业项目7%，高层物业项目8%。
商品房未售出的，由开发建设单位按照本办法第七十条规定的时限和本条前款规定的标准足额交存。
第七十二条　物业专项维修资金收缴单位不向商品房买受人出具物业专项维修资金专用票据的，商品房买受人有权拒交。
第七十三条　公有住房售房单位须将收取和提取的物业专项维修资金交存至市物业行政主管部门设立的专用账户，交存标准为：
(一)购房人应当按房改成本价格2%的比例交存物业专项维修资金；
(二)售房单位应当按住宅售房款20%的比例，一次性从售房款中提取物业专项维修资金。
第七十四条　1999年1月1日以后开发建设的商品房屋，未向市物业行政主管部门指定银行账户交存物业专项维修资金的，应按本办法第七十一条规定的标准足额交存。
房屋权属登记机关在为1999年1月1日以后建设的商品房屋，办理买卖、赠与、继承，以及抵押、按揭贷款等所有权变更手续时，应查验物业专项维修资金交存专用票据。
第七十五条　物业专项维修资金过户、结算、续筹，应当遵守下列规定：
(一)业主转让房屋所有权时，结余的物业专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户；
(二)房屋灭失的，物业专项维修资金专户账面余额返还业主；
(三)物业专项维修资金账面余额低于首次交存额30%的，经业主大会会议决定，商品房业主按本办法第七十一条规定的标准续筹，房改房业主按本办法第七十三条第(一)款规定的标准续筹。未成立业主大会的，续筹的具体管理办法由市物业行政主管部门会同财政部门制定。
第七十六条　使用物业专项维修资金时，由物业服务企业或业主委员会提出使用计划，并制定维修、更新改造方案，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并报市物业行政主管部门核准、备案后方可使用。
市物业行政主管部门根据工程进度分期划拨使用资金。
第七十七条　商品房物业专项维修资金的使用以物业管理区域、幢、单元为决算单位，工程费用按业主所拥有的建筑面积比例分摊到户，在受益业主物业专项维修资金账户中核减。
房改房物业专项维修资金按幢为决算单位，在售房单位幢账中核减。
物业使用人缴纳分摊的维修改造费用后，可以向业主或者公有住房屋产权人追索，也可以冲抵向业主或者公有住房屋产权人缴纳的房屋租金。
第七十八条　已划入物业管理区域内的独立使用的非住宅物业业主应按拥有房屋的建筑面积，承担相应共用设施设备的维修、更新改造费用。
第七十九条　未按照规定建立物业专项维修资金的，发生维修、更新改造时，由业主委员会或者社区居民委员会组织实施，所需费用按照受益业主专有部分建筑面积的比例承担。
第八十条　下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
(一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、排水、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第八章　投诉与法律责任

第八十一条　市、区物业行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度。
业主委员会应当受理业主、物业使用人有关物业管理的投诉。业主委员会不能解决或者认为应当向物业行政主管部门投诉的，向所在区物业行政主管部门投诉。
第八十二条　受理物业管理投诉实行分部门、分级负责，逐级受理。投诉由区物业行政主管部门直接受理。
投诉人对区物业行政主管部门处理不服的，可以向市物业行政主管部门投诉。
第八十三条　市、区物业行政主管部门对下列投诉不予受理：
(一)投诉要求不明确的；
(二)投诉人与被投诉人已达成调解协议并已执行的；
(三)依法属于其他部门处理范围的事项；
(四)投诉人要求财产和人身损害赔偿的；
(五)未缴纳物业服务费用的；
(六)不符合法律、法规有关规定的。
第八十四条　物业服务与管理活动中的违法行为，由市物业行政主管部门依据相关法律、法规的规定予以处罚。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第九章　附则

第八十五条　本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的楼房基础、承重墙、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。
第八十六条　本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的电梯、天线、消防设施、楼道照明设施、单元防盗门、路灯、绿地、道路、安全防范智能系统、非经营性车场车库、物业管理用房、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第八十七条　市物业行政主管部门应当制定《业主大会议事规则》、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《管理规约》、《自行管理规约》、《物业承接验收协议》、《住宅装饰装修保证书》等示范文本。
第八十八条　本办法由市公用局负责解释。
第八十九条　各县(市)可依据有关法律、法规和规章，参照本办法制定适于本地区的物业管理实施细则。
第九十条　本办法自印发之日起施行，有效期5年，原《通化市住宅小区物业管理暂行办法》(通市政发〔1998〕29号)同时废止。



铁道部


铁路职业危害作业卫生监察办法

1988年11月30日，铁道部

第一章 总 则
第1条 根据《中华人民共和国尘肺病防治条例》和劳动卫生、劳动保护各项法规、政策，为防止职业危害，保障铁路运输、工业、基本建设安全和职工身体健康，特制定本办法。
第2条 本办法适用于生产作业过程中具有粉尘、毒物、高温、噪声、振动、放射线、高频、微波、激光、高气压、低气压和其它有害因素的铁路系统全民和集体所有制的企、事业单位。
第3条 依据国家《工业企业设计卫生标准》，作业场所卫生标准、监测规程和铁道部颁布的劳动卫生标准、产品技术安全卫生标准等规定和标准，对铁路职业危害作业实施卫生监察。

第二章 企、事业单位防止职业危害的职责
第4条 铁路各企、事业单位领导，必须做好劳动保护、劳动安全卫生工作，对治理危害因素，保护职工身体健康负直接责任。其职责是：
1、贯彻国家、铁道部关于劳动保护和劳动卫生的各项法规，采取有效措施，使作业场所有害因素符合国家卫生标准。
2、为职工提供有效的健康保护措施。
3、各类防护设备性能良好，定期进行检查和维修，不得任意停运或拆除。
4、保证职工就业前和定期健康检查的顺利实施，对职业禁忌和患职业病的职工及时调离有害作业场所。
5、配合监测部门做好作业场所的卫生监测，定期向职工公布监测结果。
第5条 新建、改建、扩建的生产性工程项目（包括引进项目）的卫生防护措施，必须与主体工程同时设计审批，同时施工，同时投产（简称“三同时”）。主持建设设计审查和竣工验收的单位或设计部门，在组织可行性论证和提交设计任务书时，应有职业安全卫生的内容，设计文件应有职业安全卫生专篇，工程设计审查和竣工移交时，应有卫生监察机构参加审查、验收。

第三章 监察机构与人员
第6条 铁路各级卫生行政部门领导职业危害作业卫生监察工作，各级卫生防疫站（职业病防治所）为日常监察工作的执行机构。
铁道部劳动卫生研究所承担预防性卫生监督任务。受部委托，可参与大、中型生产性工程项目的“三同时”卫生审查。对有关防止职业危害的问题进行技术咨询。
第7条 各铁路局、工程局、工业总公司系统工厂设职业危害作业卫生监察人员，监察人员的任命由各铁路局、基建总局、工程指挥部、工业总公司审核批准，报部卫生环保局核查备案，由铁道部统一发证。
监察人员免职或调离监察工作岗位，由申报单位负责收回监察证、退部卫生环保局。
第8条 卫生监察人员必须熟悉职业危害作业卫生监督有关法规和卫生标准，有较丰富的职业危害方面的专业知识；必须坚持原则，遵纪守法，秉公办事。卫生监察人员应从具有五年以上劳动卫生工作经验的医师以上职称的人员（包括从事劳动卫生专业管理的卫生行政人员）中选荐。
第9条 监察职责范围：
1、开展预防性卫生监督，监督检查“三同时”执行情况。参加工程项目的设计审查和竣工验收实行分级管理：根据国家规定，属国家、铁道部管项目由部劳动卫生研究所负责；属局、分局、工厂管的项目分别由局中心卫生防疫站、分局卫生防疫站、工厂卫生防疫站负责。
2、监督检查劳动卫生法规、标准的执行情况，检查防护设施使用维护情况。
3、实施职工的健康监护，监督职业禁忌和职业病患者调离处置工作。
4、参加调查处理职业危害事故（急性中毒和死亡、放射性事故等）。
5、参加对作业场所有害因素的监测和治理方案的审定，督促落实。
第10条 卫生监察人员工作时应出示监察证件，在管区内执行任务时可以进入作业现场检查，查阅有关资料，要求派人协助工作；发现危及职工健康的重大危害，有权通知现场负责人立即采取防护措施或暂停作业；确因工作需要，准乘各类列车（包括机车、守车、轨道车）；遇有紧急情况，凭监察证记录紧急电话或拍发紧急电报；根据规定，建议表彰、奖励或处罚。

第四章 奖励与处罚
第11条 符合下列条件之一的单位和个人予以表彰奖励：
1、积极改善劳动条件，治理成效显著，有害因素浓（强）度长期低于国家卫生标准的；
2、在作业场所发现或防止重大职业危害事故的；　　3、防治职业病有发明创造或积极推广新技术、新工艺、新成果的；
4、表彰奖励由卫生监察执行机构提出建议，按行政权限和现行奖励办法执行。
第12条 依据《中华人民共和国尘肺病防治条例》和国家其它有关规定，对下列行为之一的责任单位和责任人，视其情节分别给予警告、通报批评、限期改进、停产治理；同时可给予经济处罚。罚款数额范围：责任单位100至5000元，责任人20至100元。
1、建设项目不执行“三同时”规定，未经卫生监察部门审查或验收，造成危害的；
2、造成责任性重大危害事故的；
3、作业场所职业危害严重，经卫生监察部门二次以上发出卫生监察通知书，仍不采取措施的；
4、挪用、拆除防护设备或防护设备不维修，不使用，造成不良后果的；
5、不按规定组织有害工种就业前或定期体检，对职业病或职业禁忌症职工不按规定调离处置，不配合监察人员工作的。
第13条 处罚的执行
1、警告、通报批评、限期改进及五百元以下的罚款，卫生监察人员提出，由监察执行机构决定，报上级行政领导和有关部门备案。停产治理及五百元以上的罚款由监察人员提出，监察执行机构审查并报处以上领导机关批准后执行。
2、罚款收入及用途一律按财政部门有关规定执行。
3、对处罚不服的单位和个人，可在接到处罚通知之日起十五日内向法院起诉，逾期不起诉又不履行的由处罚机关依法申请强制执行。

第五章 附 则
第14条 在监察工作中，卫生监察人员应协商劳动安全监察人员、工会劳动保护监督检查员，互相配合工作。
第15条 卫生监察人员证件和工作用表另行颁布。
第16条 本办法自公布之日起实行，由铁道部卫生环保局负责解释。各局可制定实施细则并报部卫生环保局备案。