广东省深圳市人民政府


深圳经济特区物业管理行业管理办法
(深圳市人民政府二届101次常务会议审议通过

1998年7月20日深圳市人民政府令第74号发布)





《深圳经济特区物业管理行业管理办法》已经市政府二届第101次常务会议审议通过，现予发布。自发布之日起施行。

第一章 总 则
第一条 为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。
第二条 在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。
第三条 物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
第四条 深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。
第五条 深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行职责。

第二章 物业管理企业
第六条 本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。
第七条 在特区设立物业管理企业，须具备下列条件：
（一）注册资本不得少于人民币五十万元；
（二）有十名以上物业管理人员，包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职会计人员。
（三）法律、法规规定的其他条件。
增加物业管理经营业务范围的，须具备前款规定的条件。
工商行政管理部门对符合本办法规定条件的，给予办理工商登记手续；对不符合本办法规定条件的，不予登记。
第八条 物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案，并申请领取《物业管理资质证书》；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成初审，并报市主管部门核准，市主管部门应在收到申请后三十个工作日内核准颁发《物业管理资质证书》，
不予核准的，应给予书面答复。
未取得《物业管理资质证书》的，不得从事物业管理业务。
第九条 市主管部门对《物业管理资质证书》实行等级证定和年度审核制度。
一、二、三级《物业管理资质证书》的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。对符合规定条件的物业管理企业，市主管部门应予评定相应的等级，并将评定结果登报公布。
对年度审核不合格的物业管理企业，由市主管部门责令限期整改；逾期仍不合格的，应予降级，直至收回资质证书。
第十条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章 物业管理的招标投标
第十一条 委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的；
（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
第十二条 物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服
务的，从其规定。
业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。
招标组织者享有下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动；
（二）选择和确定符合资质条件的投标人；
（三）根据评标原则决定评标、定标办法；
（四）选定中标人；
（五）依法享有的其他权利。
第十三条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。
第十四条 招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的意见。
前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；
（二）物业管理的内容和要求；
（三）投标书编制的方式及依据；
（四）投标人的资质和条件；
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
（六）送达投标书的地点及截止时间；
（七）开标、评标的时间、地点；
（八）其他需要说明的事项。
第十五条 物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的。符合下列条件之一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：
（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。
前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。
招标方式一经确定，不得中途变更。
第十六条 采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门备案。

前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容：
（一）招标组织者的名称、地址；
（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
（三）投标的地点和期限；
（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
第十七条 参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
（二）管理服务人员配备方案；
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案；
（四）管理服务费用收支预算方案；
（五）管理服务分项标准与服务承诺；
（六）社区文化服务方案；
（七）管理服务模式设想等。
第十八条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第十九条 物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第四章 物业管理服务
第二十条 开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并报区主管部门备案。
委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。
第二十一条 物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下列事项提供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合：
（一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；
（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；
（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；
（四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；
（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；
（六）园林绿化地维修、养护和管理；
（七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保管合同，明确保管关系。
第二十二条 物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。
第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。
第二十四条 物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
（一）管理处管理人员的工资、福利；
（二）保洁消杀费；
（三）治安防范费；
（四）公用配套设施日常维修养护费；
（五）园林绿地维修养护费；
（六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；
（七）公用部位水电费；
（八）电梯运行维修养护费；
（九）中央空调费。
第二十五条 物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动幅度，物业管理企业应当遵照执行。
第二十六条 物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。
开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业入住前的管理服务费用。
第二十七条 物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
业主应当按时交纳管理服务费用。
第二十八条 管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第二十九条 物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的管理服务，不得挪作他用。
前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第三十条 物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用
。
第三十一条 在物业管理区域内，依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。
前款基金的收支帐目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第三十二条 物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容
和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。
业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
第三十三条 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

第五章 物业管理行业协会
第三十四条 市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定物业管理行业行为准则及道德规范；
（二）组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；
（四）向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；
（五）调解行业内部的争议；
（六）协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第三十五条 依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加入市物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作的个人，可以申请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。
会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。
第三十六条 市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第三十七条 理事会理事由协会选举产生。理事总人数由章程规定。

第六章 法律责任
第三十八条 未取得《物业管理资质证书》，擅自从事物业管理业务的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第三十九条 物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，收回资质证书，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十条 转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，收回资质证书，并处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十一条 违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。
第四十二条 违反本办法规定，未经市主管部门批准，擅自采用议标方式的，招标行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的，由市、
区主管部门责令改正，并给予通报批评。
第四十三条 违反本办法规定，招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的，招标投标行为无效，由市、区主管部门给予警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 物业管理企业违反本办法规定，擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的，应当退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并处以多收金额五倍以下罚款；造成他人损失的，应承担赔偿责任。
第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用，或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成
犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 违反本办法规定，不按时交纳规定的管理服务费用的，物业管理企业可限期其交纳，逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交纳的，可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。
物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

第七章 附 则
第四十七条 本办法自发布之日起施行。



1998年7月20日
论新时期监狱职能的强化

程党博


金秋十月，举世瞩目的十七大在北京胜利召开。通过学习报告，笔者深深地感觉到我们国家过去五年的辉煌成绩。改革步伐的深入，神州大地发生了翻天覆地的变化；GDP持续高涨，老百姓的生活日新月异；绕月顺利，实现了华人登月的梦想。在欣喜繁荣的同时，我们也应看到改革中出现的问题，犯罪低龄化、犯罪团伙化、犯罪率增高以成为影响当前稳定局势的重要因素。社会不稳定，经济就难以有好有快的持续发展。
党的十七大明确指出新时期最突出的标志是与时俱进。监狱作为刑罚执行机关，在面对当前社会不安定因素增多，狱内在押犯构成日益复杂，改造与反改造斗争日趋激烈的同时，更要明确并不断强化自身的职能。新时期监狱工作同样面临着深化改革、不断创新、加快发展的历史重任，这就要求我们必须牢固树立和落实科学发展观，以正确的行刑理念为先导，努力夯实发展基础，改革管理体制，创新工作方法，进一步强化监狱刑罚执行的基本职能，更好地为国家的改革开放和现代化建设事业服务。
首先，充分发挥监狱的保障职能 保障职能，是监狱的基本职能，也是监狱工作开展的重要前提。党的十六届四中全会提出了“构建社会主义和谐社会”的宏伟目标。监狱，作为国家的刑罚执行机关，在和谐社会构建过程中首当其冲更应该发挥其应有的保障作用。罪犯，大多数是再社会化过程中的失败者。他们对社会、对他人都有一种仇恨的心理，试想这些人流窜到社会，那将给社会综合治理带来多大的压力，给社会稳定埋下多大的隐患。监狱只有充分发挥保障职能，把服刑人员监管好，保障这些“失败者”不流入社会，安安心心在监狱接受改造，接受再社会化，那将是对和谐社会构建的最大保障。基于此，笔者认为：（一）要对监狱人民警察体现“以人为本”。监狱工作归根结底要靠监狱人民警察来完成，监狱工作成效的高低，罪犯改造效果的好坏，在很大程度上取决于警察队伍的综合素质。因此，必须大力加强警察队伍的革命化、正规化和专业化建设，在从严治警、依法管警、素质强警、切实保障的同时，也要坚持从优待警，满足警察的个性化需求，强化对他们的职业技能培训，帮助他们解决工作和生活中的实际困难，积极创造条件，促进他们的全面发展，努力造就一支 忠诚可靠、纪律严明、作风过硬、秉公执法、训练有素、业务精通，适应新时期罪犯改造工作需要的新型高素质警察队伍，为监狱工作提供坚实的组织保障。（二）切实加大基础设施的建设力度。先进科学的基础设施，是“两个安全”的重要保障。我国西部地区部分监狱的基础设施落后，监管设施相对落伍。这就要求监狱机关积极寻找改建机会，从有利于强化监狱刑罚执行职能出发，通过撤销、 合并、搬迁和改建、扩建等多种方式，对监狱布局进行调整优化，逐步建立布局合理、功能齐全、设施完备、保障有力的新型监狱体系，实现行刑资源的合理配置， 促进监狱与社会的协调，为监狱的可持续发展夯实基础。
其次 劳动改造功能与惩罚功能 劳动改造是指我国监狱对被依法判处死刑缓期二年执行、无期徒刑、有期徒刑的罪犯，通过组织其参加具有法律强制性的劳动而进行改造的一种执法活动。监狱的基本属性就是强迫他人意志，服从统治阶级的意愿，迫使罪犯接受劳动改造是完全必要的。《监狱法》第六十九条规定：“有劳动能力的罪犯，必须参加劳动”。劳动改造是我国改造罪犯的特色之一，也是一种改造基本手段。通过组织劳动使罪犯在参加劳动的过程中，改造思想、矫正恶习，成为自食其力的劳动者；通过劳动，让罪犯明白自身的价值，在劳动中学习技能，为以后的新生打下基础。
监狱，是国家的主要刑罚执行机关。罪犯，是对社会、对他人实施了侵害行为而被强制的对象。罪犯进入监狱，就是来接受改造，接受国家法律对其的惩罚。有干警认为只有让罪犯干苦活、干累活才是对罪犯的惩罚。笔者认为：对一个人的惩罚最大的惩罚莫过于失去自由，在提倡以人为本的今天，失去自由是莫大的痛楚。监狱而言，惩罚罪犯的目的是为了改造罪犯，惩罚只是一种手段，并不是目的。而劳动改造就目前而言，是惩罚罪犯的方式之一。在此，就必须正确处理劳动与惩罚的关系，要时刻明白罪犯也有人权，不能一味的强调惩罚，超负荷、超体力、超时劳动，忽略罪犯在劳动中的合法权益。
最后 矫正功能 矫正罪犯是指矫正其思想，矫正其心理，使其养成遵纪守法的习惯。在西方发达国家，把监狱称为感化院、习艺所，犯罪人就是在感化院、习艺所矫正其恶习和不良行为的。目的刑思想的代表李斯特就讲“矫正可以矫正的罪犯，无法矫正的不使为害”。这样，刑罚对于可以教育矫正的罪犯应是教育矫正的手段，而对于那些不能矫正或无法矫正的不使为害。随着教育刑思想的广泛深入，越来越多的国家都把矫正罪犯的恶习作为监狱工作的宗旨。《中华人民共和国监狱法》第三条规定“监狱对罪犯实行惩罚与改造相结合、教育和劳动相结合的原则，将罪犯改造成守法公民”；国务院国发〔1995〕4号文件《国务院关于进一步加强监狱管理和劳动教养工作的通知》中，明确指出了监狱工作要坚持“惩罚与改造相结合，以改造人为宗旨”的方针。在当前提倡以人为本的和谐社会建设过程中，监狱干警对罪犯的认识也应发生相应的变化，罪犯也是人，罪犯只是犯了错误的人，罪犯来监狱在接受惩罚的同时也在接受再社会化教育。监狱工作总体而言没有刑警那样威风刺激，许多干警总认为监狱工作只要“吃的饱、干的好、管得住、跑不了”就可以了。然而，社会在进步，时代在发展，稳定的社会治安下，更要求广大监狱干警保持清醒的头脑，居安思危。在以往“吃的饱、干的好、管的住、跑不了”的基础上再加上“改造好”。平时的工作中，要善于发现罪犯中存在的问题，努力消除犯群中的不安定因素。对于犯了错误的服刑人员，要善于通过教育手段来劝化，用干警的个人魅力去感化罪犯，不能一味强调专政，轻者手铐上墙，重者拳脚伺候。笔者认为在矫正罪犯过程中应从以下入手：（1）结合社会实际教育罪犯。在教育过程中，贯穿讲解当前的社会治安形势以及社会进步趋势，使罪犯教育内容充实新颖，避免因内容枯燥致使教育流与形式，同时实现改造过程的社会化，要针对罪犯在服刑改造的入监阶段、中期阶段、出监阶段不同的心理特征和改造表现，合理采用不同的改造手法，确定各个时期教育的重点，同时有选择地邀请社会各界人士到监狱进行帮助教育。（2）充分调动罪犯的矫正积极性，变“要我矫正”为“我要矫正”。基层干警应该积极的探索新的教育模式，教育方式，利用一切可以利用的资源，美化教育环境；另外，必须坚持因人施教，从每 个罪犯的具体情况出发，充分运用教育改造、生产劳动和狱政管理三大改造手段，辅之以必要的心理矫治，对罪犯进行“触及灵魂”的彻底改造，促使罪犯洗心革面，从根本上转变世界观、人生观和价值观，真正改造成为遵纪守法、自食其力的新人。
监狱工作是一件烦琐的事情，更是平凡的事情。，必须牢固树立安全稳定压倒一切、责任重于泰山的思想，积极探索新的管教方式，建立监管安全的长效机制，努力实现监管场所的长治久安。（作者单位：陕西崔家沟监狱十八分监区）