近代思想家黄宗羲在《原君》中曾经尖锐地指出：“有生之初，人各自私也，人各自利也。”因此，出于经济利益的考虑，一物二卖的行为也就不难理解。自有买卖交易以来，多重买卖的现象一直屡见不鲜，古今皆然。在法理上，多重买卖是指出卖人以某一特定不动产或动产为标的物先后与多个买受人签订买卖合同，从而产生的数个买卖合同皆以同一动产或不动产为标的物的法律现象。多重买卖一般会出现两个问题：一是出卖人与数个买受人分别订立的多个买卖合同的效力如何；二是如果多个合同均有效，何人有权获得该标的物。多重买卖问题，在中国古代同样存在，而且由于古代买卖自身的复杂性，导致典、当和卖中的多重交易更为繁杂，最为常见的多重买卖出现在土地的交易当中。

　　唐宋以来，契约在财产买卖中就被普通民众大量使用，逐渐也形成了一些买卖交易的习惯性规范。在民间的买卖契约惯例中，多重买卖的问题主要通过追夺担保等方式解决，即通过约定保护当前契约中买受者的权利，如果有另外的“买受者”，则由卖方通过“充替”等方式，赔偿当前买受者的损失。后唐清泰三年（936年）敦煌百姓杨忽律哺卖舍契中约定，如果所卖宅舍有其他人来论争权利的，“一仰忽律哺抵当”，也就是由卖方承当全部责任，与买方无涉。清嘉庆二年（1797年）陕南百姓齐士奇及沈浩卖地文约中，同样约定，如果日后有房亲户内及里长亲疏人等“异言”，“总在齐人一身永耽”，也同样由卖方承担责任。通过买卖契约中“追夺担保”的惯例，可以有效地预防卖方追逐私利而重复买卖，即使出现类似情况，也可以通过“充替”、赔偿等交易惯例进行解决。

　　在传统中国的立法中，同样严格约束重复买卖的行为。传统买卖法原理中，契约的交付就意味着标的物的转移，法律上也禁止两度处分或重复典卖等行为，对之要视同盗窃犯起诉、处罚。类似的立法规定，在宋代即已出现，《宋刑统》“典卖指当论竞物业”中规定：“应有将物业重叠倚当者，本主、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺人入己钱数，并准盗论。”（《宋刑统》卷十三）到了清代，《大清律例》中亦规定“若将已典卖他人田宅，朦胧重复典卖者，以所得价钱计赃准窃盗论，免刺，追价还后典买之主，田宅从原典买主为业。”可见在立法中，显然不止将其作为一种民事经济行为，而从道德、甚至犯罪的角度，对其做出了刑法上的评价，要受到严厉惩处。并且，所涉不动产归“原典买主”，保护第一典买人之权益。

　　虽然历代立法禁止重复买卖，并对重复买卖的法律处分有着明确的规定，但在民事司法实践中，有时处理则比较灵活，在“巴县档案”中有一份清代的“一田三当“的审理记录，案情大意是：

　　乾隆四十八年（1783年），巴县百姓张元碧、张显明等典买入罗继盛弟兄田业一份，前后共立有三份典当契约，但该田仍由罗继盛以租佃的方式耕种，张元碧、张显明只是占房屋居住。后来，罗继盛等将佃业转当与张天玉叔侄，罗继盛弟兄搬居至贵州省，先后身故，余有子侄罗久和等，仍居贵州省。张天玉等又将此田业转当与罗有贵弟兄。张元碧等眼见其当价无着，于是告上县衙。经审理查明，张元碧等所当罗继盛之田业，当约三纸朗存，但主审官员认为，罗有贵、罗有荣已向张天玉等用价赎转，自应归清当价，以免再生纠葛。于是断令罗有贵弟兄代罗继盛子侄罗久和等，先归还张元碧旧当价钱五十六千二百文，揭回继盛当约存据，待罗久和等回家，再为凭证清标。其田即归罗有贵等耕栽。罗有贵、罗有荣随即甘结，待秋收后措钱交清。张元碧等亦情甘领价，迁搬遵结了案。

　　可以看出，在该案处理中，主审官员采取了实际“交付主义”的裁判思路，以田产实际占有者为最终权利人。当然，该案处理应该说未严格依照清代律例，而是以一种更为灵活的方式，由第三典买人，本案中即罗有贵代典卖人返还先典买人价款，并取得土地使用、受益等财产权益，待从原典卖人追回“当价钱”后，再返还后典买人。其司法的逻辑在于，最终处理完全是着眼于现实的，实际的占有，而不是仅从典当契约的形式上看谁更符合法定的财产权，也不是机械地套用官方律例的规定，对第一权利人，即原典买主，可以通过归还当价的方式补偿损失，而不需要通过“业”的实际转移，因为土地耕作是一个较为长期的过程，保护土地的实际占有与使用，也就很好地保证了农耕秩序。

　　总而言之，无论在民间买卖契约的惯例当中，还是在官方立法与司法中，对重复典卖，均是更注重从实质的角度保护实际占有、使用人的权益，并采取一种法律与伦理道德紧密联系的思路，维护交易诚信者的合法权益，惩罚不守诚信的重复买卖者。这实际上体现了中国传统法文化中法律伦理化，以及追求实用主义效果的基本倾向。

　　在当代，对于类似一物二卖等多重买卖行为，尽管社会一般观念仍延续了中国传统买卖法的思路，即认为，出卖人失信背义，应保护第一买受人，惩处不守诚信的重复买卖人。但是，现代买卖合同法的学说和判例主流观点却截然不同，反而认为第二买卖合同的效力并不因第一买卖合同存在本身而受影响。若第二买受人先完成登记，同样可取得标的物所有权。最高人民法院2012年新颁布买卖合同司法解释，确定“支付价款优先，合同成立在先说，以及交付的效力优先于登记”等标准，一些研究认为：一方面普通动产的多重买卖中，出卖人为求私利，不顾诚信，固然可恨。但“买卖合同司法解释”第9条为了维护诚信，防止多重买卖，不顾基本的债权平等原则，任意剥夺出卖人的自主决定权，采取支付价款优先和合同成立在先说，也值得商榷。在船舶、航空器、机动车等多重买卖中，登记的效力应优于交付，如数个买受人均要求实际履行，法院应按照下列标准：登记与否，交付与否，登记优先于交付。当代这些司法实践及学理观点，一个基本的出发点在于债权形式主义，这也是我国当代物权法所采取的基本原则。按照这样的理论，买卖当事人的德行、价款交付的实际等不再是首要考虑的问题，形式上的债权及物权转移成为关键。因此，登记效力优先等规则自然导出。世易时移，中国传统买卖法中对重复买卖完全的实质主义处理思路，也许并不符合当今的法治现实以及更复杂的市场交易需求，但是完全从形式主义法律的角度去解决重复买卖问题，忽略其道德、实际效果等问题，恐怕也未必十分妥适。就此而言，新的买卖合同司法解释其实不乏可取之处。当然，更好的方式是充分照顾到中国传统买卖法律文化，可以兼顾法律之形式理性及其对伦理道德的导向作用，例如对于目前房屋等不动产一物二卖问题，实践中可采取“违约的损害赔偿”救济方式，将出卖人转卖获利的差价推定为买受人所受损害的规则。类似这样的思路，不仅在形式上实现了债权的平等性，维护了登记的公示公信效力，而且可以有效地限制了多重买卖中的不诚信行为，剥夺了其不当获利，不失为是一种兼顾形式主义与实质主义法律的更优方式。尽管这一思路的基本逻辑完全是现代化的，但就其实质言，与前述清代对“一物三当”的民事司法处理方式，显然具有某些一致性。而这样的方式，正与当代民法与司法裁判的主流观点形成对照。

　　（作者单位：陕西省社会科学院政法所）
甘肃省人民政府


甘肃省人民政府令第6号


　　《甘肃省工程建设监理规定》已经1999年11月25日省人民政府第64次常务会议讨论通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省长　宋照肃
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年十二月三十日
　　　　　　　　　　　　 甘肃省工程建设监理规定


第一章 总则
第一条 为了加强对工程建设的监理，完善工程建设监理制度，提高建设项目的投资效益和建设水平，确保工程建设质量。根据《中华人民共和国建筑法》和《甘肃省建筑市场管理条例》等有关法律、法规，制定本规定。
第二条 凡在本省行政区域内从事土木工程、建筑工程、线路、管道及设备安装工程、装修装饰工程等新建、扩建、改建、技术改造建设项目的建设监理，均应执行本规定。
第三条 省政府建设行政主管部门归口管理全省工程建设监理工作。
第四条 从事工程建设监理活动应当遵循守法、诚信、公正、科学的准则。

第二章 监理范围及内容
第五条 建设项目实行工程建设监理制。必须实施工程建设监理的范围是：
（一）国家、省列重大建设项目；
（二）总投资300万元以上的工业、民用建设项目及城市建设基础设施和公共建设项目；
（三）总投资在100万元以上的政府出资兴建的建设项目；
（四）外资、中外合资、中外合作和国外贷款、赠款、捐款建设项目；
（五）法律、法规规定须实施监理的其他建设项目。
第六条 工程建设监理的主要内容：控制建设项目的投资、建设工期和工程质量，进行工程建设合同管理，协调有关单位间的工作关系。工程建设监理可以在建设全过程施行，也可以分阶段施行。
勘察设计阶段的监理。协助建设单位准备勘察设计条件、选择勘察设计单位、签订和管理勘察设计合同；监督勘察、设计工作的实施过程，审核勘察、设计文件，参与设计交底及图纸会审。
施工阶段的监理。为建设单位准备工程招标文件，参与投标书评审、提出决标意见；协助建设单位签订和管理各类工程合同；确认总承包单位选择的分包单位；审查施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和安全保证体系，并监督实施；抽查、核验建筑材料、
构配件及设备的品种、规格、数量和质量；监督施工单位严格按规范、标准施工；控制工程投资、进度和分部分项工程质量的验收，签发付款凭证；参与建设工程的竣工验收和工程结算的审查，负责建设工程保修期工程质量状态的检查以及责任鉴定，督促期内保修，复核保修结算。

第三章 监理合同与监理程序
第七条 建设单位应当依法通过招标择优选定工程建设监理单位。专业性强的工程项目经工程建设管理部门同意可以直接委托监理。
第八条 建设单位和监理单位应当签订书面合同。监理合同中应有下列条款：
（一）工程建设监理的内容；
（二）双方的权利和义务；
（三）监理费及其支付时间和支付方式；
（四）违约责任；
（五）双方认为有必要明确的其他内容。
第九条 签订监理合同必须采用国家统一印制的《工程建设监理合同》文本。监理合同应当按工程管理权限报建设行政主管部门和工商行政管理部门备案。
第十条 监理费的收取执行国家和省规定的标准，任何单位和个人不得擅自降低和提高。监理费列入工程概算，并核减建设单位的管理费。
第十一条 工程建设监理单位应根据所承担的监理任务，组建工程建设监理机构。监理机构一般由总监理工程师、监理工程师和其它工程监理人员组成。
第十二条 工程建设监理应当按下列程序进行：
（一）编制工程建设监理规划和监理大纲；
（二）按工程建设程序及进度，分阶段、分专业编制工程建设监理细则；
（三）按照工程建设监理细则实施建设监理；
（四）参与工程竣工预验收，签署工程建设监理意见；
（五）工程建设监理业务完成后，应当向建设单位提交工程建设监理资料。
第十三条 实施监理前，建设单位应当将委托的工程监理单位、监理内容、总监理工程师姓名及所赋予的权限等，书面通知被监理单位。
总监理工程师应当将其授予监理工程师的权限书面通过被监理单位。
第十四条 参与工程建设的各方包括监理单位，应当接受建设行政主管部门和政府工程质量监督机构的监督。

第四章 监理单位与监理工程师
第十五条 实行工程建设监理单位资质审批制度。
成立工程建设监理单位，必须经所在地、州、市建设行政主管部门资质初审合格，报省建设行政主管部门审批，领取监理资质等级证书后，到工商行政管理机关申请企业法人登记。
省属系统成立工程建设监理单位，由省级主管厅、局（总公司）初审合格后，报省建设行政主管部门审批。
第十六条 工程建设监理单位的资质分为甲级、乙级和丙级。资质定级实行分级审批。甲级监理单位由省建设行政主管部门初审后，报建设部审批；乙、丙级监理单位由省建设行政主管部门审批。
工程建设监理单位经批准设立后，以临时资质执业满两年的，可按有关规定申请定级。
第十七条 工程建设监理单位按照核准的经营范围承担工程建设监理任务。
第十八条 工程建设监理单位不得转让监理任务；不得承包工程和经营建筑材料、构配件、建筑机械及设备；不得与所监理工程的建设单位、建筑业企业或建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有其他利害关系。
第十九条 工程建设监理单位不按照委托监理合同的约定履行监理义务，对应当监督检查的项目不核查或者不按照规定核查，给建设单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
工程建设监理单位与承包单位串通，为承包单位谋取非法利益，给建设单位造成损失的，应当与承包单位承担连带赔偿责任。
工程建设监理单位违反工程建设有关规定，监理行为不当，给设计、施工单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
第二十条 直接从事建筑商品生产或经营的建筑业企业、房屋开发公司等不得设立工程建设监理单位。
第二十一条 部属（含军队）及外省工程建设监理单位来本省从事工程监理，应持有关批准文件、《建设监理资质等级证书》、《企业法人营业执照》和所在地省级建设行政主管部门或国务院有关部门出具的证明，经省建设行政主管部门按照本省有关规定核准，并接受本省建设行政主
管部门的管理。
第二十二条 实行工程建设监理单位资质等级年检制度。年检工作由省建设行政主管部门负责，工程建设监理单位应按要求提供有关资料。逾期不参加资质年检的，视为自行歇业，其资质证书无效。
第二十三条 省外进甘工程建设监理单位，应到省建设行政主管部门备案和接受本省资质年检。
第二十四条 实行监理工程师注册制度。凡从事工程建设监理的人员必须进行资格培训、考试，并取得《监理工程师资格证书》，由所在工程监理单位报省建设行政主管部门办理注册登记手续。未办理注册登记手续的不得从事监理工作。
第二十五条 工程建设监理实行总监理工程师负责制。总监理工程师行使合同赋予工程监理单位的权限，对建设项目的投资、工期、质量进行全面监督管理。
工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求，施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。
工程监理人员发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。
第二十六条 凡实行监理的建设项目，工程款的支付必须经总监理工程师签认。未经总监理工程师签认，建设单位不得支付工程款。
第二十七条 工程监理人员不得在政府机关或施工、设备制造、建筑材料供应单位兼职，不得是施工、设备制造和建设材料、构配件供应单位的合伙经营者。
第二十八条 工程监理人员必须对被监理的工程建设过程进行跟踪监理。工程开工后，监理单位应进驻施工现场监理。
第二十九条 工程监理人员必须严格遵守监理工作职业规范，公正、及时地处理监理事务，不得利用职权谋取不正当利益。
第三十条 总监理工程师要公正地协调建设单位与被监理单位的争议。

第五章 外资、中外合资和国外贷款、赠款、捐款建设项目的监理
第三十一条 国外公司或社团组织在本省境内独立投资的建设项目，需要委托国外工程建设监理单位承担工程建设监理业务时，应当聘请国内工程建设监理单位参加，进行合作监理。
中外合资的建设项目，应当委托国内工程建设监理单位监理。若确有必要，可以委托与该项目建设有关的国外工程监理机构或者聘请监理顾问。
国外贷款的建设项目，原则上应由国内工程建设监理单位负责建设监理，如果贷款方要求国外工程建设监理单位参加，应当与国内工程建设监理单位进行合作监理。
国外赠款、捐款的建设项目，一般由国内工程建设监理单位承担建设监理业务。
国内外工程建设监理单位参加上述建设项目监理，需采用境外技术规范的，必须经省建设行政主管部门批准，所采用的境外技术规范应在监理合同中明确约定。
第三十二条 外资、中外合资和国外贷款、赠款、捐款建设项目的监理费用计取标准及付款方式，由国外工程建设监理单位参加合作监理的，应参考国际惯例由双方协商确定。

第六章 罚则
第三十三条 工程建设监理单位违反本规定，有下列行为之一的，可以给予警告、责令停业整顿、没收违法所得、降低资质等级、暂扣或吊销资质证书的处罚，可并处10000元以上100000元以下的罚款：
（一）未经批准而擅自从事监理业务的；
（二）伪造、涂改、出租、出借、转让《建设监理资质等级证书》的；
（三）超出批准的业务范围从事工程建设监理活动的；
（四）转让监理业务的；
（五）未按规定进行资质年检的。
第三十四条 工程建设监理单位与所监理的工程的建设单位、建筑业企业或建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有其他利害关系的；或与承包单位串通，弄虚作假，降低工程质量的，可以责令改正，降低资质等级，责令停业整顿；情节严重的，暂扣或者吊销资质证书，可并处100
00元至30000元罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 监理单位监理的建设工程质量不合格的，应当返还监理费用，并按照监理合同约定赔偿经济损失。省建设行政主管部门可以降低其资质等级、暂扣或者吊销资质证书，可并处10000元至30000元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 工程监理人员违反本规定，有下列行为之一的，由省级或工程所在地、州、市建设行政主管部门收缴《监理工程师岗位证书》，可并处500元至3000元的罚款：
（一）假借监理工程师的名义从事监理工作的；
（二）出卖、出借、转让、涂改《监理工程师岗位证书》的；
（三）在影响公正执行监理业务的单位兼职的。
第三十七条 省外监理单位或者境外监理机构到本省承揽建设工程监理业务，违反本规定的，责令改正，情节严重的，取消在本省的监理资格，可并处10000元至30000元罚款。
第三十八条 本规定所列责令停业整顿、降低资质等级和吊销资质证书的行政处罚，由颁发资质证书的机关决定；其他行政处罚，由省级或工程所在地、州、市建设行政主管部门决定。
第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的，依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则
第四十条 香港、澳门、台湾地区的公司或社团组织在本省境内独立投资的建设项目，以及这些地区的监理单位应聘与本省监理单位进行合作监理的，参照本规定执行。
第四十一条 省建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第四十二条 本规定自发布之日起施行。



1999年12月30日