长沙市城市房屋拆迁管理条例（2004年修正）
湖南省长沙市人大常委会
长沙市人民代表大会常务委员会关于修改《长沙市城市房屋拆迁管理条例》的决定
（2004年8月26日长沙市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 2004年9月28日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准 自公布之日起施行）
长沙市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议审议了长沙市人民政府提出的《长沙市城市房屋拆迁管理条例》（修正案·草案）的议案，决定对《长沙市城市房屋拆迁管理条例》作如下修改：
一、第六条修改为：“市人民政府房产行政管理部门主管本市城市房屋拆迁工作。
市城市房屋拆迁管理办公室是市区的城市房屋拆迁管理机构，依照规定的职责，对市区城市房屋拆迁工作实施监督管理；县（市）人民政府房屋拆迁管理机构对本辖区的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
市、县（市）建设、规划、国土等有关行政部门依照各自职责做好城市房屋拆迁的相关管理工作。”
二、第八条修改为：“需要拆迁房屋及其附属物的，必须向房屋所在地的市、县（市）房屋拆迁管理机构提出申请，并交验下列文件、资料：
（一）建设项目计划批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
拆迁计划和拆迁方案中有异地安置和回迁安置的，应有异地安置的房屋所有权证或者建设工程规划许可证，回迁安置的房屋设计平面图。”
三、第十五条第一款修改为：“受托拆迁人，应当依法取得城市房屋拆迁资格，并根据资质等级承担相应的拆迁业务。”
删去第二款。
四、第十八条修改为：“被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等，以房屋产权管理部门出具的产权证明为依据；改变使用性质的，其用途认定由市人民政府另行规定。”
五、第二十三条修改为：“拆迁范围内的房屋拆迁完毕后，拆迁人应当在建设项目开工前向拆迁管理机构书面报告。”
六、条例中的“拆迁主管部门”均修改为“拆迁管理机构”。
本决定自公布之日起施行。
《长沙市城市房屋拆迁管理条例》根据本决定作相应的修正，重新公布。
附：长沙市城市房屋拆迁管理条例（2004年修正本）
（1998年6月26日长沙市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过，1998年8月4日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准；根据2001年10月31日长沙市第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议《关于修改〈长沙市城市房屋拆迁管理条例〉的决定》第一次修正，2001年11月30日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准；根据2004年8月26日长沙市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议《关于修改〈长沙市城市房屋拆迁管理条例〉的决定》第二次修正，2004年9月28日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准）
第一章 总则
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 凡在本行政区域内的城市规划区国有土地上拆迁房屋及其附属物，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本条例。
第三条 本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋及其附属物的所有人。
本条例所称受托拆迁人，是指依法取得房屋拆迁资格证书，接受拆迁人委托，组织实施房屋拆迁的单位。
第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改建。
第五条 拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。
第六条 市人民政府房产行政管理部门主管本市城市房屋拆迁工作。
市城市房屋拆迁管理办公室是市区的城市房屋拆迁管理机构，依照规定的职责，对市区城市房屋拆迁工作实施监督管理；县（市）人民政府房屋拆迁管理机构对本辖区的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
市、县（市）建设、规划、国土等有关行政部门依照各自职责做好城市房屋拆迁的相关管理工作。
第七条 本市县级以上人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导，对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位和个人给予奖励。
第二章 一般规定
第八条 需要拆迁房屋及其附属物的，必须向房屋所在地的市、县（市）房屋拆迁管理机构提出申请，并交验下列文件、资料：
（一）建设项目计划批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
拆迁计划和拆迁方案中有异地安置和回迁安置的，应有异地安置的房屋所有权证或者建设工程规划许可证，回迁安置的房屋设计平面图。
第九条 办理拆迁许可证时，拆迁人须将拆迁补偿安置资金存入开户银行的专门帐号，全部用于拆迁补偿安置，不得挪作他用，并接受房屋拆迁管理机构监督。
第十条 房屋拆迁管理机构自收到拆迁申请及有关文件和资料之日起十五日内，对符合本条例规定的，应当核发房屋拆迁许可证；对不符合本条例规定的，不予核发房屋拆迁许可证，并书面通知申请人。
第十一条 拆迁人领取房屋拆迁许可证后方可拆迁。实施房屋拆迁不得扩大或者缩小拆迁许可证规定的拆迁范围，不得超过房屋拆迁许可证规定的拆迁期限。因特殊情况需要延长期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前十五日提出申请，报房屋拆迁管理机构批准后并予公告。
第十二条 房屋拆迁管理机构发放房屋拆迁许可证时，应当将拆迁人和受托拆迁人、建设项目名称、拆迁范围和拆迁期限等以房屋拆迁公告的形式在拆迁地域予以公布，并书面通知土地、规划等有关部门暂停办理房屋新建改建扩建、改变房屋和土地用途、房屋租赁等有关手续。暂停办理有关手续的期限最长不得超过十二个月。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理机构批准，延长暂停期限不得超过十二个月。
第十三条 房屋拆迁公告发布后，拆迁范围内经鉴定为危房的，拆迁人应当先予拆除。
第十四条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。
房屋拆迁管理机构不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托和指定拆迁委托。
拆迁人委托拆迁的，应当向受托拆迁人出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起十五日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理机构备案。
受托拆迁人不得转让拆迁业务。
第十五条 受托拆迁人，应当依法取得城市房屋拆迁资格，并根据资质等级承担相应的拆迁业务。
第十六条 公安、粮食、教育等部门对持有房屋安置证明的被拆迁人和房屋承租人，应当为其办理粮食、户口迁移和转学等手续。
第十七条 拆迁人和被拆迁人应当在规定的拆迁期限内，依照本条例规定签订补偿、安置协议，并报房屋拆迁管理机构备案。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
补偿、安置协议应当包括补偿形式、补偿金额，安置用房地点、楼层、部位、建筑面积，过渡方式和过渡期限，违约责任以及双方约定的其他条款。
第十八条 被拆除房屋的权属、面积、结构、用途等，以房屋产权管理部门出具的产权证明为依据；改变使用性质的，其用途认定由市人民政府另行规定。
第十九条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在规定的拆迁期限内，就拆迁补偿、安置问题达不成协议的，任何一方均可申请房屋拆迁管理机构裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁管理机构的，由同级人民政府裁决。
当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起三个月以内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了过渡用房的，不停止拆迁的执行。但对被拆迁房屋及其附属物应向公证机关办理证据保全。
第二十条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的拆迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县（市）人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理机构依法申请人民法院强制拆迁。
第二十一条 法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、侨房等另有规定的，从其规定。
第二十二条 房屋拆迁管理机构应当对房屋拆迁活动进行监督检查。被检查者应当如实提供情况和资料。检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。
第二十三条 拆迁范围内的房屋拆除完毕后，拆迁人应当在建设项目开工前向拆迁管理机构书面报告。
第二十四条 房屋拆迁管理机构应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第三章 拆迁补偿
第二十五条 拆迁人对被拆迁房屋及其附属物的所有人，必须依照本条例的规定给予补偿。
拆除违法违章建筑和建设工程规划许可证规定无条件拆除的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按原建筑安装工程造价结合使用期限予以补偿。
第二十六条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本条例第二十九条第二款、第三十四条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十七条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构和面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由市人民政府根据省人民政府的有关规定制定。
第二十八条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依据本条例第二十七条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
第二十九条 拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建，或者由拆迁人给予补偿，由市、县（市）人民政府按照城市规划统筹安排。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第三十条 在拆迁范围内的私有房屋，所有人死亡又无继承人、所有人下落不明又无合法代理人以及所有权不清的，由房屋产权管理部门依法代管。
第三十一条 拆迁依法代管的房屋，应以产权调换形式补偿，由拆迁人与代管人签订补偿、安置协议，并向公证机关办理公证和证据保全。
第三十二条 拆迁有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿、安置方案，报房屋拆迁管理机构批准后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理机构应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
第三十三条 拆迁设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第三十二条的规定实施拆迁。
拆迁设有抵押权的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，由拆迁人给予补偿。
第三十四条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第三十五条 拆除电力、电讯、给排水、燃气等设施，根据国家有关规定办理；已废弃不用的不予补偿。
第四章 拆迁安置
第三十六条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。实行异地安置的，应当一次性安置。
已作货币补偿的被拆迁人、被拆除的违法违章建筑和临时建筑的使用人，不予安置。
第三十七条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
第三十八条 拆迁非住宅房屋，由拆迁人按实付给被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费，其中生产设备的拆卸、搬运、安装费用按国家规定标准付给。
拆迁住宅房屋，由拆迁人按规定付给被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费。一次性安置的，付给一次搬迁补助费；过渡安置的，付给两次搬迁补助费。
第三十九条 被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，由拆迁人按规定付给临时安置补助费。
由拆迁人提供过渡用房的，不付给临时安置补助费。
第四十条 本条例第三十七、三十八、三十九条规定的补助费，其标准由市人民政府按照省人民政府的有关规定另行制定。
第四十一条 拆迁人提供的过渡用房，必须办理房屋安全鉴定手续。安置房建成交付使用后，被拆迁人或者房屋承租人应腾退过渡用房。
第四十二条 拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不得超过十八个月。拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人应当遵守过渡期限的协议。
第四十三条 由于拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，拆迁人应当按下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：
（一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费；
（二）对由拆迁人提供过渡用房的，除协议另有约定外，延长时间在十二个月以内的，按标准付给临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付一倍临时安置补助费。
第五章 法律责任
第四十四条 有下列行为之一的，由房屋拆迁管理机构依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定进行处理：
（一）未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的；
（二）以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的；
（三）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（四）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（五）擅自延长拆迁期限的；
（六）受托拆迁人转让拆迁业务的。
第四十五条 阻碍房屋拆迁管理机构工作人员执行公务，辱骂、殴打房屋拆迁人员，应当给予治安处罚的，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 房屋拆迁管理机构工作人员，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十七条 在本行政区域内的城市规划区之外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。
因合作开发建设或者转让土地使用权引起房屋拆迁的，参照本条例执行。
第四十八条 因防洪赈灾工程需要拆迁房屋的，按国家有关规定执行。
第四十九条 本条例经湖南省人民代表大会常务委员会批准后，由长沙市人民代表大会常务委员会公布实施。
述评：外资违法违规从事特许经营第一案判决
林晓 律师
2005年8月16日，北京市朝阳区人民法院对韩美艳诉北京印气巴谊印气健美有限公司特许经营合同纠纷一案做出了判决，确认韩美艳与被告于2004年7月2日签订的《Inch by Inch CHINA特许经营合同》无效；判决被告自判决生效之日起十日内返还韩美艳加盟费十万元。这是自2005年2月1日《商业特许经营管理办法》施行以来，有关外资企业违反中国投资法律和相关规定从事商业特许经营活动的首个判例，具有里程碑的意义。
2001年４月１２日修改后的《中华人民共和国外资企业法实施细则》第四条规定，“禁止或者限制设立外资企业的行业，按照国家指导外商投资方向的规定及《外商投资产业指导目录》执行。”2002年2月11日国务院令第346号公布了《指导外商投资方向规定》和《外商投资产业指导目录》及其附件。
《外商投资产业指导目录》及其附件明确公布了“鼓励类、限制类和禁止类的外商投资项目”，其中，在《限制外商投资产业目录》第六条（五）之3明确列明“特许经营和无固定地点的批发、零售：不迟于2004年12月11日允许外商投资”。因此，自2004年6月1日起施行的《外商投资商业领域管理办法》第三条明确规定，关于（一）佣金代理、（二）批发、（三）零售、（四）特许经营等商业领域，自“2004年12月11日起，允许设立外资商业企业。”（该《办法》第21条规定）。同时，2005年2月1日起施行的《商业特许经营管理办法》第三十三条明确规定：“外商投资企业以特许经营方式从事商业活动的，应向原审批部门提出申请增加‘以特许经营方式从事商业活动’的经营范围”。
由此可见，根据以上我国法律、行政法规对特许经营外资市场准入的强制性规定以及根据上述上位法制定的《外商投资商业领域管理办法》的具体规定，可以得出如下结论：
① 我国法律、行政法规明确规定，在2004年12月11日前，外国投资者（外国公司、企业和其它经济组织或者个人）在中国境内不得投资商业企业（独资或合营）从事商业特许经营活动，即对于外国投资者而言，中国内地的商业特许经营市场是封闭的；
② 在2004年12月11日后，外国公司、企业和其它经济组织或者个人必须通过在中国境内设立的外商投资企业从事特许经营活动，同时，需要向原审批机关申请增加特许经营范围，即有关商业特许经营市场准入的时间、经营方式等存在限制性规定。
因此，外资企业在2002年2月之后在中国内地从事特许经营签订的合同均存在“违反国家法律、行政法规的强制性规定”的无效因素；同时，外资企业特许人在缔约时也不具有在中国内地开展特许经营的民事行为能力。
另一方面，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”因此，外资企业与中国加盟者签订的特许经营合同超越了外资企业的经营范围，应属无效。
长期以来，笔者始终持有上述观点（见《特许连锁系统的崩溃??当前特许经营合同无效化的危机》一文），并且，所阐述的法律意见在司法实践中均被合同对方当事人（特许人一方）所接受，因而在所有代理的30余件特许经营合同纠纷案件多以庭外和解方式了结，其中具有代表意义的是济南新大新对香港大快活（和解）、刘勇诉北京（韩国）金姬美（撤诉和解）、汪洁对北京阿呀呀（非讼和解）等特许经营合同纠纷案件，而此次韩美艳诉北京印气巴谊印气健美有限公司特许经营合同纠纷案是唯一一件诉至法院并走完诉讼程序的案件（目前由上海市中级人民法院受理尚未开庭的案件还有李某等诉永和大王特许经营合同纠纷案），其主要原因也在于被告一方不接受非讼调解方式，是不得已而为之。因为，从律师的角度来看，诉讼结果将对特许人精心营造的特许经营体系发生不利影响，甚至发生连锁性毁灭打击，律师的职责不是要拆人家的庙宇，而是要维护委托人的合法权益。不过，从内心来讲，我始终在企盼着一个圆满判例的出现，以此推动我国特许经营法学理论的发展。北京市朝阳区法院的判决终于使我如愿以偿。
在该判决中，法院认为：“违反我国法律、行政法规的强制性规定，违反国家限制性经营规定而签订的合同，属于无效合同。
印气巴谊印气公司系外资企业，其在中国境内的投资、获得利润和其他合法权益，受中国法律保护，但其必须遵循中国的法律、法规，遵守国家有关禁止或者限制其从事的行业的规定。
特许经营是指特许者将自己所拥有的商标、商号、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。根据国务院《指导外商投资方向规定》及其批准的《外商投资产业指导目录》，特许经营属于中国逐步开放的产业，列为限制类外商投资项目，并明确于2004年12月11日后允许外商投资。也就是说，在2004年12月11日之前，国家不允许外商投资企业以特许经营方式从事商业活动。而印气巴谊印气公司与韩美艳在2004年7月2日签订的特许经营合同中，约定印气巴谊印气公司授权韩美艳使用其商标、商号从事运用特定仪器设备进行美体塑身的经营活动，属于国家限制其从事的商业特许经营方式，明显违反了上述行政法规的强制性规定。该特许经营合同签订后，仅是韩美艳交纳了加盟费给印气巴谊印气公司，该合同并未进入实质履行阶段，即韩美艳没有用印气巴谊印气公司的商标、商号等从事经营活动。同时，印气巴谊印气公司至今未获得以特许经营方式在我国从事商业活动的批准。故综合上述因素，本院认为涉案的特许经营合同属于无效合同。
印气巴谊印气公司作为外资企业应该知道我国限制其特许经营范围的强制性规定，仍然与韩美艳签订特许经营合同，对于该合同无效具有主观过错，因此应当返还韩美艳支付的10万元加盟费，并赔偿韩美艳因此所受到的损失。”（以上见〈2005〉朝民初字的5967号判决第4-5页）
尽管韩美艳苦苦等待了将近半年，但她终于迎来了法律的胜利，维护了自己的权益。我们在为韩美艳庆幸之时，也为中国司法走向公正并有着具有智慧的新一代法官而感到由衷的欣慰。
本判决的法律意义在于，第一次以司法裁判形式确定了外资企业从事特许经营“违反我国法律、行政法规的强制性规定，违反国家限制性经营规定而签订的合同，属于无效合同”；同时，《外商投资商业领域管理办法》、《商业特许经营管理办法》等根据上位法制定的部门规章，也是人民法院审理特许经营合同纠纷的判决依据。可以说，本判决完全符合最高人民法院的司法解释的规定，即“在参照规章时，应当对规章的规定是否合法有效进行判断，对于合法有效的规章应当适用。”
另一方面，由于《商业特许经营管理办法》有着“本办法施行前已经以特许经营方式从事商业活动的外商投资企业，应将已开展业务的情况向原审批部门备案，继续以特许经营方式从事商业活动的，应按本章规定的程序办理相关手续”的规定（第三十六条），所以引起许多人的误解，以为在该《办法》施行前违法违规从事商业特许经营的外资企业，只要补办行政许可手续就可“转危为安”，违法违规操作者与加盟商签订的特许经营合同也会“化险为夷”。这种认识的错误在于，首先，拥有外资特许经营行政许可权利的商务部（或商务局），并无权审查或裁决特许经营合同是否有效，认定特许经营合同是否有效的裁判权在于人民法院。
其次，尽管在我国合同法有关合同无效的认定中加入了国家干预的色彩，但是，合同法到底是要尊重契约自由与契约自治原则的，为了维护经济关系的稳定，主张合同无效或可撤销的权利仍然在于合同当事人；因而，在外资企业违法违规从事商业特许经营活动中，其与加盟者订立的合同是否有效、是否可被撤销，属于具体合同的效力认定问题，应由合同当事人向人民法院提出主张并由法院裁决。
第三，一个基本的法理，民事行为的有效性取决于民事行为发生时是否具备法律要件，这样，即使在后补办增加“以特许经营方式从事商业活动”的经营范围，也无法对抗在前合同无效的因素。
对于以上认识在本案判决中虽然没有明确表述，但是，据了解，主审法官已然综合考虑了上述因素，并走访了商务部主管部门询问了有关《商业特许经营管理办法》适用的意见。因此，可以说，本案的另一重要意义在于，对因《商业特许经营管理办法》第36条产生的误解进行了释明。
作者单位：北京市博融律师事务所特许经营部
有关该案的判决：特许经营律师网 http://www.fclaw.com.cn
E-mail: linxiao@fclaw.com.cn